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name: forderung-mietrueckstand-zahlungsklage
description: "Mietrueckstand: Zahlungsklage parallel zu Raeumungsklage § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausserordentliche Kuendigung. Mietzahlung im Voraus zum 3. Werktag § 556b BGB. Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt Kuendigung. Streitwert nach § 41 GKG. Output: Klageschrift Zahlung + Raeumung."
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# Mietrueckstand – Zahlungsklage Wohnraum

Zwei Wege: reine Zahlungsklage auf rueckstaendige Miete oder kombinierte Zahlungs- und Raeumungsklage nach ausserordentlicher Kuendigung.

## Anspruchsgrundlage Mietzahlung

| Anspruch | Norm |
|---|---|
| Mietzins Wohnraum | § 535 Abs. 2 BGB |
| Faelligkeit Wohnraum im Voraus 3. Werktag | § 556b Abs. 1 BGB |
| Nebenkostenvorauszahlungen | § 556 Abs. 2 BGB |
| Heizkostenpauschale | § 9 HeizKV |
| Geschaeftsraummiete | § 535 Abs. 2 BGB (allg. Werktag § 271 BGB) |

## Verzug bei Mietzahlung

- Wohnraum Faelligkeit kalendermaessig (§ 556b BGB) → **Verzug ohne Mahnung** (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Geschaeftsraum: Vertrag pruefen, sonst Mahnung erforderlich.

Verzugszinsen B2C: 5 Prozentpunkte ueber Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).

## Ausserordentliche Kuendigung § 543 BGB

**§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB Mietzahlungsverzug** (Wohnraum):
| Voraussetzung | Inhalt |
|---|---|
| a) Mietrueckstand 2 Termine fortlaufend + erheblich | aus 2 Monaten |
| b) Mietrueckstand erheblich (= mehr als eine Monatsmiete) | Hoehe ueber eine Monatsmiete |
| Erheblich bei lfd. Vertraegen | mind. **2 Monatsmieten** in Rueckstand |

**§ 569 Abs. 3 BGB Sonderregel Wohnraum**:
- Nr. 1: kumuliert mit Folgemonat erheblich, wenn ueber Monatsmiete.
- **Nr. 2 Schonfristzahlung**: Kuendigung wird **unwirksam**, wenn Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshaengigkeit Raeumungsklage befriedigt wird ODER öffentliche Stelle Befriedigung erklaert.

**Achtung: Schonfristzahlung gilt nur einmal in 2 Jahren** (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB).

**Schonfrist gilt NICHT für ordentliche Kuendigung** wegen Pflichtverletzung (BGH VIII ZR 261/06).

## Strategie Kombi-Klage

```
Zahlungsklage + Raeumungsklage
- Zahlungsklage allein: bei Schonfristrisiko
- Raeumungsklage allein: gefaehrdet wenn Mieter nachzahlt
- Beide kombiniert + ordentliche Kuendigung hilfsweise:
  Auch bei Schonfristzahlung Raeumung wegen ordentlicher Kuendigung
```

## Klageantrag-Muster Kombi

```
Es wird beantragt:
1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klaegerin EUR 3.420,00
   nebst Zinsen in Hoehe von 5 Prozentpunkten ueber dem Basiszinssatz
   aus EUR 855,00 seit dem 04.02.2026,
   aus EUR 855,00 seit dem 04.03.2026,
   aus EUR 855,00 seit dem 04.04.2026,
   aus EUR 855,00 seit dem 04.05.2026 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im
   Hause [Adresse], [Lage in Stockwerk] gelegene Wohnung,
   bestehend aus [3] Zimmern, Kueche, Bad, Flur, Balkon,
   zu raeumen und an die Klaegerin herauszugeben.
3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als
   Gesamtschuldner.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Hoehe von 110 %
   des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorlaeufig vollstreckbar.
```

## Form der ausserordentlichen Kuendigung § 568 BGB

- Schriftform Pflicht (§ 568 Abs. 1 BGB), bei Wohnraum.
- Begruendung mit konkretem Rueckstand pro Monat erforderlich (§ 569 Abs. 4 BGB).
- Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters (§ 568 Abs. 2 BGB) bei ordentl. Kuendigung.
- Bei mehreren Mietern: an alle zustellen (§ 425 BGB).

## Streitwert

| Klage | Streitwert | Norm |
|---|---|---|
| Zahlungsklage | Hauptforderung | § 3 ZPO |
| Raeumungsklage Wohnraum | Jahresmiete (Nettomiete x 12) | § 41 Abs. 2 GKG |
| Raeumungsklage Geschaeft | Jahresmiete | § 41 Abs. 2 GKG |
| Kombi | Addition (§ 5 ZPO) |  |

## Sachliche und oertliche Zuständigkeit

- Wohnraummiete: **ausschliesslich** AG (§ 23 Nr. 2a GVG), unabhaengig vom Streitwert.
- Oertlich: ausschliesslicher Gerichtsstand der belegenen Sache (§ 29a ZPO).

## Beweismittel-Standardliste

| Beleg | Zweck |
|---|---|
| Mietvertrag (Kopie) | Anspruchsgrund, Faelligkeit, Mietzins |
| Nebenkostenabrechnung (letzte) | Aktualisierte Vorauszahlungen |
| Kontoauszuege | Zahlungseingaenge / -ausfaelle |
| Mahnschreiben | Verzug (sofern kalendermaessig nicht ohnehin) |
| Kuendigungsschreiben mit Zustellnachweis | bei Raeumung |
| Korrespondenz | Ratenzahlungsvereinbarungen, Anerkenntnis (§ 212 BGB) |

## Sozialleistungsbezug

Wenn Mieter Sozialleistungen bezieht (Buergergeld, Wohngeld, Sozialhilfe):
- Vermieter kann sich direkt an Leistungstraeger wenden (§ 22 Abs. 7 SGB II Direktzahlung).
- Schonfristzahlung wird oft von Sozialamt geleistet → Heilung Kuendigung beachten.

## Energiekosten / Nebenkosten-Sonderregeln

- Heizkostenvorauszahlungen nur bei Aufrechnung gegenueber Nebenkostenabrechnung beruecksichtigen.
- Bei strittiger NK-Abrechnung: gesondertes Prozess (oft Hilfsantrag).

## Typische Fehler

- Antrag ohne genaue Monate – Bestimmtheit (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).
- Kuendigung ohne Begruendung pro Monat → § 569 Abs. 4 BGB unwirksam.
- Zahlungsklage allein, dann Schonfrist greift, Raeumung verspaetet.
- Beklagte: Mietvertrag mit Ehepaar, nur einer verklagt → Gesamtschuldner unvollstaendig.
- Streitwert Raeumung als Hauptforderung statt Jahresmiete.

## Quellen
- BGB § 535 Mietzins [gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html)
- BGB § 543 ausserord. Kuendigung [gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html)
- BGB § 556b Faelligkeit [gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html)
- BGB § 568, § 569 Form und Schonfrist [gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html)
- ZPO § 29a oertlich [gesetze-im-internet.de/zpo/__29a.html](https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__29a.html)
- GVG § 23 Nr. 2a [gesetze-im-internet.de/gvg/__23.html](https://www.gesetze-im-internet.de/gvg/__23.html)
- GKG § 41 Streitwert [gesetze-im-internet.de/gkg_2004/__41.html](https://www.gesetze-im-internet.de/gkg_2004/__41.html)
- BGH VIII ZR 261/06 Schonfrist ord. Kuendigung [bundesgerichtshof.de](https://www.bundesgerichtshof.de)