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name: mandat-triage-mietrecht
description: "Strukturierte Eingangs-Abfrage für mietrechtliche Mandate. Klaert Mandantenrolle (Vermieter Mieter WEG-Eigentuemer Verwalter) Gegenstandsart (Wohnraum Gewerbe WEG) Sachgebiet (Kündigung Mieterhoehung Mietminderung Modernisierung Nebenkostenabrechnung Mietkaution-Rückforderung Eigenbedarf Sanierun..."
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# Mandat-Triage Mietrecht

## Aktenstart statt Formularstart

Wenn zu **Mandat Triage Mietrecht** bereits Unterlagen, ein Ordner, ein ZIP, ein PDF-Buendel, E-Mails, Screenshots, Tabellen oder Entwuerfe vorliegen, lies diese zuerst aus. Bilde fuer **Mietrecht** eine Arbeitshypothese zu Beteiligten, Rolle des Nutzers, Verfahrensstand, Fristen, Betrags-/Datumslogik, Belegen und naechstem sinnvollen Output. Frage nicht routinemaessig nach Angaben, die sich aus der Akte ergeben.

Starte dann mit einer knappen Rueckmeldung:

```text
Ich habe aus der Akte vorlaeufig erkannt: [...]
Unsicher sind noch: [...]
Als naechsten Schritt schlage ich vor: [...]
```

Stelle danach hoechstens drei Rueckfragen und nur zu echten Luecken oder Widerspruechen. Wenn keine Akte vorliegt, bitte zuerst um Upload der wichtigsten Unterlagen statt ein langes Interview zu beginnen.

## Arbeitsbereich

Strukturierte Eingangs-Abfrage für mietrechtliche Mandate. Klaert Mandantenrolle (Vermieter Mieter WEG-Eigentuemer Verwalter) Gegenstandsart (Wohnraum Gewerbe WEG) Sachgebiet (Kündigung Mieterhoehung Mietminderung Modernisierung Nebenkostenabrechnung Mietkaution-Rückforderung Eigenbedarf Sanierung Räumung WEG-Beschluss WEG-Hausgeld-Klage). Fristen-Sofort-Check Kündigungs-Frist nach § 573c BGB Räumungs-Frist § 721 ZPO WEG-Klage ein Monat § 45 WEG Modernisierung-Ankündigung drei Monate vorher Mieterhoehung Zustimmungs-Frist zwei Monate § 558b BGB. Eskalation Telefon-Sofort bei Räumungstermin laufender Kündigungs-Frist. Arbeite entlang dieser konkreten Prüfungslinie und trenne Rolle, Frist, Zuständigkeit, Beweislast und gewünschten Output.

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: die im Fachgebiet einschlägigen Verfahrens-, materiellen und Anmeldefristen vorab markieren und nicht aus Modellwissen finalisieren (insbesondere Widerspruch 1 Monat, Klage 1 Monat, Verjährung §§ 195, 199 BGB / spezialgesetzlich).
- Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Fachlicher Kern — Miet- und WEG-Recht
- **Problemfokus dieses Skills:** Bleibe beim konkreten Titel `Mandat-Triage Mietrecht` und löse die dort angelegte Fachfrage; arbeite mit konkreten Tatbestandsmerkmalen, Beweisfragen und dem unmittelbar benötigten Arbeitsprodukt. Routingfragen bleiben Hilfsmittel, wenn Frist, Zuständigkeit oder Verfahrensart offen sind.
- **Normenradar:** BGB §§ 535 ff., 536, 543, 546a, 548, 556, 556a, 558 ff., 573 ff.; BetrKV; HeizkostenV; WEG §§ 18, 19, 20, 23, 24, 28, 44, 45; GEG; CO2KostAufG.
- **Verifizierte Anker:** BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15 (formelle Betriebskostenabrechnung); BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20 (Belegeinsicht Originale/Kopien); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 128/23 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Rücklagen/Kostenverteilung); BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24 (§ 20 WEG, bauliche Veränderung, Vorbefassung/Beschlussersetzung).
- **Arbeitsmodus:** Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
- **Outputpflicht:** Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
- **Fehlerbremse:** Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.

## Ablauf — sieben Fragen

### Frage 1 — Mandantenrolle?

- Vermieter (Privat / Wohnungsunternehmen)
- Mieter
- WEG-Eigentümer (in eigener Sache)
- WEG-Verwalter / Hausverwaltung
- Sondereigentums-Verwalter
- Untermieter

### Frage 2 — Gegenstandsart?

- Wohnraum
- Gewerbe
- Garage / Stellplatz (separat oder im Mietvertrag enthalten)
- WEG (Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum)
- Pacht
- Mischmietvertrag

### Frage 3 — Sachgebiet?

- **Kündigung** (ordentlich außerordentlich Eigenbedarf Zahlungsverzug)
- Räumung
- **Mieterhöhung** (Vergleichsmiete Modernisierung)
- **Überhöhte Ausgangsmiete / Mietwucher** (Mietpreisbremse, § 5 WiStrG 1954, § 291 StGB)
- **Mietminderung** (Mangel)
- Modernisierung
- **Nebenkostenabrechnung** (Erstellung Prüfung)
- **Mietkaution** Rückforderung
- **Schönheitsreparaturen** Anspruch
- Mietmangel-Anspruch
- WEG-Beschluss-Anfechtung
- WEG-Hausgeld-Klage / Forderung
- Räumungsfrist
- Anschlussraum (Garage Stellplatz)
- Untermiete

### Frage 4 — Akute Eilbedürftigkeit?

- **Räumungstermin** binnen Tagen — Räumungsschutz
- **Kündigung gestern erhalten** Klage-Frist nach Vorbemerkung
- **Eigenbedarfsräumung droht** Räumungsklage zugestellt
- **Modernisierung morgen** unzumutbar
- **Mietminderungs-Stopp** Vermieter klagt Mietrückstand
- **Schimmelbefall lebensbedrohlich**
- **WEG-Beschluss-Anfechtung** ein-Monats-Frist

### Frage 5 — Vertragsbasis?

- Schriftlicher Mietvertrag (Datum)
- Mündlicher Mietvertrag
- Wohnraum-Mietvertrag mit gestaffelten Mieten / Indexmiete
- Gewerbemietvertrag
- WEG-Gemeinschaftsordnung
- Teilungserklärung

### Frage 6 — Frist?

- **Kündigungs-Frist Vermieter** § 573c BGB drei Monate (bei langer Mietdauer länger)
- **Kündigungs-Frist Mieter** drei Monate (nicht abhängig von Mietdauer)
- **Räumungsfrist Vollstreckung** § 721 ZPO Gewährung
- **Mieterhöhungs-Zustimmungsfrist § 558b BGB** zwei Monate
- **Mietminderungs-Anzeige** § 536c BGB unverzüglich
- **Betriebskostenabrechnung** § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate
- **WEG-Beschluss-Anfechtung** § 45 WEG ein Monat

### Frage 7 — Wirtschaftliche Verhältnisse?

- Miete-Volumen
- Eigenkapital (Mietkaution Selbstbeteiligung)
- Rechtsschutz Mieter Vermieter
- PKH bei Mieter

## Routing-Matrix

| Sachgebiet | Folge-Skill |
|---|---|
| Eigenbedarfskündigung erstellen | `eigenbedarfskuendigung-erstellen` |
| Mieterhöhung — Vermieter | `mieterhoehungsverlangen-erstellen` |
| Mieterhöhung — Mieter | `mieterhoehung-pruefen-widersprechen` |
| Mietsenkungsverlangen | `mietsenkungsverlangen` |
| Mietpreisüberhöhung / Mietwucher | `mietpreisueberhoehung-wistrg-1954-mietwucher` |
| Nebenkosten erstellen | `nebenkostenabrechnung-erstellen` |
| Nebenkosten prüfen | `nebenkostenabrechnung-pruefen` |
| Klage am AG | `klageentwurf-amtsgericht` |
| Mahnung Zahlungsverzug | `mahnung-zahlungsverzug-mieter` |
| Mieteranfragen beantworten | `mieteranfragen-beantworten` |
| Lage und Ausstattung erheben | `lage-und-ausstattung-erheben` |
| WEG-Beschluss-Anfechtung | `weg-beschluss-anfechten` |
| Mietkaution-Rückforderung | (Skill mietkaution-rueckforderung — perspektivisch) |
| Mietminderung wegen Mangel | (Skill mietminderung-prüfen — perspektivisch) |

## Mandatsannahme

- **Konflikt-Check** — keine Doppelmandate Mieter/Vermieter
- **Streitwert** Wohnraum Jahresmiete EUR (KSchG-Streitwert vergleichbar)
- **AG-Zuständigkeit** Mietrecht-Streit über Wohnraum § 23 Nr. 2 a) GVG ausschließlich AG
- **Versicherungs-Deckung** Mietrechtsschutz häufig

## Eskalation

- **Telefon-Sofort** Räumungstermin Räumungsklage Schimmel
- **Binnen einer Stunde** WEG-Beschluss-Anfechtung Frist läuft heute
- **Heute** Kündigungs-Widerspruch Mieterhöhungs-Antwort
- **Diese Woche** Klageschrift Räumungsschutz

## Ausgabe

- `triage-protokoll-mietrecht.md`
- Aktenanlage
- Frist im Fristenbuch
- Mandatsvereinbarung mit Honorar
- Empfehlung Folge-Skill

## Quellen

- BGB §§ 535 ff. 558 558b 573c 556
- WEG §§ 14 19 20 44 45
- ZPO § 721 (Räumungsfrist)
- BGH VIII. Zivilsenat und V. Zivilsenat nur mit Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle

## Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze (Triage-Relevant)

- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.