---
name: bautraegervertrag-mabv-familiengesellschaft
description: "Notariat im Alltag: Bauträgervertrag – MaBV, Ratenplan und Abnahmefallen. Pflichtinhalt nach MaBV, Sicherungsanforderungen, Ratenplan-Voraussetzungen, Abnahme und typische Risiken für Erwerber im Notariat."
---

# Notariat im Alltag: Bauträgervertrag – MaBV, Ratenplan, Abnahmefallen

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: die im Fachgebiet einschlägigen Verfahrens-, materiellen und Anmeldefristen vorab markieren und nicht aus Modellwissen finalisieren (insbesondere Widerspruch 1 Monat, Klage 1 Monat, Verjährung §§ 195, 199 BGB / spezialgesetzlich).
- Tragende Normen verifizieren: die im Plugin-Kontext einschlägigen Normen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, eur-lex.europa.eu und die amtlichen Bundes-/Landesportale live prüfen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Zweck und Anwendungsbereich

Der Bauträgervertrag verbindet Grundstückskauf und Werkvertrag. Er unterliegt besonderen Verbraucherschutzvorschriften (MaBV) und erfordert vom Notar eine intensivere Belehrungspflicht als der klassische Grundstückskauf. Dieser Skill strukturiert die MaBV-Anforderungen, den Ratenplan und die häufigen Abnahmefallen.

Rechtsgrundlagen: § 311b BGB (Formzwang), §§ 631–651 BGB (Werkvertragsrecht), MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) §§ 3–9 (Sicherungspflichten), § 12 MaBV (Verbraucherrecht), § 17 Abs. 2a BeurkG (Wartefrist), §§ 640–641 BGB (Abnahme), AGBG/§ 307 BGB (AGB-Kontrolle Bauträger-AGB), BauGB (Baugenehmigung).

## Pflichtinhalt des Bauträgervertrags

- Genaue Beschreibung des Grundstücks und des zu errichtenden Bauwerks (Baubeschreibung)
- Kaufpreis (Gesamtpreis für Grundstück und Bauwerk)
- Fertigstellungstermin oder Fertigstellungsfrist
- Zahlungsplan nach MaBV (§ 3 Abs. 2 MaBV)
- Sicherungsabrede: Bürgschaft oder Fertigstellungssicherheit
- Abnahme-Regelung
- Mängelgewährleistung nach § 634 BGB

## MaBV-Ratenplan (§ 3 Abs. 2 MaBV)

Ratenzahlungen sind nur nach tatsächlichem Baufortschritt zulässig:

| Rate | Voraussetzung | max. % |
|---|---|---|
| 1. Rate | Beginn Erdarbeiten | 30 % |
| 2. Rate | Rohbau (Erdgeschossdecke) | 28 % |
| 3. Rate | Dacheindeckung | 8,4 % |
| 4. Rate | Rohinstallation | 2 % |
| 5. Rate | Fenster/Außentüren | 8,4 % |
| 6. Rate | Innenputz | 4,2 % |
| 7. Rate | Fliesen | 2,1 % |
| 8. Rate | Estrich | 2,8 % |
| 9. Rate | Bezugsfertigkeit | 8,4 % |
| 10. Rate | Fertigstellung | 5,6 % |

Erste Rate: erst nach Auflassungsvormerkung und Freistellungserklärung der Finanzierungsbank (§ 3 Abs. 1 MaBV).

## Sicherungsanforderungen nach MaBV

Vor der ersten Ratenzahlung muss der Bauträger entweder:
1. **Fertigstellungsbürgschaft:** Bürgschaft einer Bank für Fertigstellung
2. **Freistellungserklärung der finanzierenden Bank** des Bauträgers

Ohne diese Absicherung darf der Notar keine Fälligkeitsbestätigung erteilen.

## Abnahmefallen

Die Abnahme (§ 640 BGB) ist der entscheidende Moment: Ab Abnahme läuft die Gewährleistungsfrist (5 Jahre), die Beweislast kehrt sich um, und der Restbetrag wird fällig.

**Typische Klauseln, die den Verbraucher benachteiligen:**
- Abnahme durch Sachverständigen des Bauträgers (AGB-Kontrolle: str.)
- Automatische Abnahme nach Fristablauf (§ 640 Abs. 2 BGB: Sonderregel)
- Übergabe = Abnahme (unzulässig: § 307 BGB)
- Teileabnahme erzwingt Endabnahme ohne vollständige Mängelprüfung

**Empfehlung:** Verbraucher sollte Sachverständigen zur Abnahme mitbringen; Abnahmeprotokoll mit Mängelliste.

## Prüfprogramm

- Liegt Baugenehmigung vor?
- MaBV-Ratenplan entspricht den Voraussetzungen?
- Freistellungserklärung / Bürgschaft vorhanden?
- Ist die Baubeschreibung hinreichend präzise? (Qualitäten, Ausstattung, DIN-Normen)
- Fertigstellungstermin verbindlich oder nur Prognose?
- Abnahmeklausel AGB-konform?
- Verbraucherwartefrist 14 Tage (§ 17 Abs. 2a BeurkG) eingehalten?

## Typische Fallen

- Erste Rate ohne Auflassungsvormerkung → MaBV-Verstoß, Notar haftet.
- Baubeschreibung zu ungenau → spätere Mängelstreitigkeiten vorprogrammiert.
- Automatische Abnahme nach Frist ohne Verbraucheraufklärung → § 640 Abs. 2 BGB-Risiko.
- Freistellungserklärung deckt nur Teilfläche → erste Rate für falsche Fläche freigegeben.
- AGB-Klauseln zur Abnahme nicht auf § 307 BGB geprüft.

## Rechtsquellen

- MaBV: https://www.gesetze-im-internet.de/makler_baubetrgv/
- § 640 BGB (Abnahme): https://dejure.org/gesetze/BGB/640.html
- § 307 BGB (AGB): https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html
- BGH zu Bauträgerverträgen: https://www.bgh.de
- BNotK MaBV-Hinweise: https://www.bnotk.de

## Output-Formate

- **MaBV-Ratenplan-Prüfcheckliste**
- **Freistellungserklärung / Bürgschaft-Prüfung**
- **Abnahmecheckliste für Verbraucher**
- **AGB-Klauselkatalog** (zulässig/unzulässig)
- **Mandantenmail** (Risikohinweis Bauträger, Abnahme)

Quellen für Live-Check: https://dejure.org | https://openjur.de | https://www.gesetze-im-internet.de | https://www.bnotk.de | https://www.bgh.de | https://www.bverfg.de