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name: grunderwerbsteuer-share-deal-90-prozent
description: "Grunderwerbsteuer GrEStG bei Share-Deal-Transaktionen mit grundbesitzhaltenden Gesellschaften berechnen und gestalten. Anwendungsfall M-und-A-Transaktion mit Immobilien-Hintergrund Anteilsuebertragung droht GrESt-Pflicht. 90-Prozent-Schwelle ab 01.07.2021 statt zuvor 95 Prozent. § 1 Abs. 2a GrESt..."
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# Grunderwerbsteuer bei Share Deals — 90-%-Schwelle, Anzeigepflicht, Gestaltung

## Fachlicher Anker

- **Normen:** § 6a, § 1 Abs. 1, § 1 Abs. 2a.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Kaltstart-Rückfragen

1. Welcher Anteilserwerb wird geplant (unmittelbar / mittelbar; Quote)?
2. Rechtsform Zielgesellschaft (KapGes oder PersGes)?
3. Welche Grundstücke besitzt die Zielgesellschaft (inländisch, Verkehrswert)?
4. Bestand bisher Konzern-Beteiligung > 0 % (Vorbeteiligungs-Anrechnung)?
5. Zeitachse Erwerbsphasen (mehrere Tranchen?)?
6. Erwerber bereits beteiligt? RETT-Blocker-Struktur vorhanden?
7. Welcher Stichtag (Signing / Closing — GrESt-Tatbestand?)?

## Rechtlicher Rahmen

### Primärnormen

- **§ 1 Abs. 1 GrEStG** — Grundstückskauf direkt (Asset Deal) — Tatbestand 1.
- **§ 1 Abs. 2a GrEStG** — Wechsel im Gesellschafterbestand einer **grundbesitzhaltenden Personengesellschaft** zu mindestens **90 %** innerhalb von **10 Jahren**.
- **§ 1 Abs. 2b GrEStG** — Wechsel im Gesellschafterbestand einer **grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaft** zu mindestens **90 %** innerhalb von **10 Jahren** (eingeführt durch StAGeRefG 1.7.2021).
- **§ 1 Abs. 3 GrEStG** — Unmittelbare **Anteilsvereinigung** zu mindestens **90 %** durch eine Person.
- **§ 1 Abs. 3a GrEStG** — Wirtschaftliche Beteiligung **mindestens 90 %** durch mehrstufige Beteiligungsketten.
- **§ 5 / § 6 GrEStG** — Befreiungen bei Anteilsübertragungen zwischen Gesamthand/PersGes-Gesellschaftern (eingeschränkt).
- **§ 6a GrEStG** — **Konzernklausel** (Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern): Befreiung für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2, 2a, 2b, 3 oder 3a GrEStG aufgrund einer Umwandlung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1-3 UmwG) oder Einbringung im Konzern. Voraussetzungen: **herrschendes Unternehmen** hält am abhängigen Unternehmen mindestens **95 %** ununterbrochen während der **Vor- und Nachbehaltensfrist von je 5 Jahren**. § 7 GrEStG regelt dagegen die Steuermessung beim Übergang von Gesamthandsvermögen in Bruchteilseigentum, nicht Konzernsachverhalte.
- **§ 8 GrEStG** — Bemessungsgrundlage: **Grundbesitzwert** § 138 BewG (nicht Kaufpreis Anteile; Sonderbewertung).
- **§ 11 GrEStG** — Steuersatz: Ländersteuer, **zwischen 3.5 % und 6.5 %** je Bundesland.
- **§ 19 GrEStG** — Anzeigepflicht: **2 Wochen** ab Tatbestandsverwirklichung; Verstoß bewehrt mit Säumniszuschlägen und ggf. Strafverfahren.

### Leitentscheidungen und Folgeskills

- **BFH, Beschluss vom 09.07.2025 — II B 13/25 (AdV)**: Ernstliche Zweifel an der Rechtmaessigkeit einer doppelten GrESt-Festsetzung nach § 1 Abs. 2b und § 1 Abs. 3 GrEStG bei zeitlich getrenntem Signing und Closing eines GmbH-Anteilserwerbs. Volltext ueber BFH-Datenbank (STRE202520204).
- **BFH, Beschluss vom 16.09.2025 — II B 23/25 (AdV)**: Keine automatische AdV gegen die Closing-Festsetzung selbst, wenn die rechtlichen Zweifel nur die zusätzliche Signing-Festsetzung betreffen. Zielbescheid sauber trennen.
- **BFH, Beschluss vom 27.10.2025 — II B 47/25 (AdV)** (sog. dritter Signing-Closing-Beschluss): Bestaetigt die Linie aus II B 13/25; doppelte GrESt-Festsetzung auf einheitlichen Lebenssachverhalt verstoesst gegen den Verhaeltnismaessigkeitsgrundsatz; gilt auch ohne Nachpruefungsvorbehalt nach § 164 AO. Volltext ueber BFH-Datenbank (STRE202520313).
- **BFH, Urteil vom 21.05.2025 — II R 31/22**: Volltext ueber BFH-Datenbank (Pruefung im Einzelfall).
- **BFH, Urteil vom 25.09.2024 — II R 2/22** und **II R 46/22** (Konzernklausel § 6a GrEStG): Volltext ueber BFH-Datenbank.
- Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 20.02.2026 zur Anwendung der Share-Deal-Regeln nach §§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG; sie ersetzen die Erlasse vom 10.05.2022 und sind als Verwaltungsauffassung zu kennzeichnen, nicht als Ersatz für BFH-Rechtsprechung.
- Weitere Rechtsprechung: vor Zitierung ueber dejure.org / BFH-Datenbank verifizieren.

Bei Detailfragen danach gezielt laden:

- `anw-grest-kaltstart-asset-share-deal`
- `anw-grest-share-deal-90-prozent-10-jahre`
- `anw-grest-signing-closing-doppelfestsetzung`
- `anw-grest-anzeige-19-closing-check`
- `anw-grest-spa-tax-clause-indemnity`
- `anw-grest-bescheid-einspruch-adv-16`

## Tatbestände im Überblick

### Tatbestand A — Asset Deal (§ 1 Abs. 1 GrEStG)

Klassischer Grundstückskauf — voller Steuersatz (3.5 %–6.5 %) auf Kaufpreis. **Kein Share Deal**, daher hier nur Bezugsmarke.

### Tatbestand B — Wechsel Gesellschafterbestand PersGes (§ 1 Abs. 2a GrEStG)

- Anwendung: Personengesellschaft mit inländischem Grundbesitz
- Schwelle: 90 % Anteils- oder Stimmrechtswechsel innerhalb 10 Jahren
- Steuerschuldner: Personengesellschaft selbst
- Bemessung: Grundbesitzwert § 138 BewG

### Tatbestand C — Wechsel Gesellschafterbestand KapGes (§ 1 Abs. 2b GrEStG, **Reform 2021**)

- Anwendung: Kapitalgesellschaft (GmbH, AG, KGaA) mit inländischem Grundbesitz
- Schwelle: 90 % Anteilswechsel innerhalb 10 Jahren
- Steuerschuldner: Kapitalgesellschaft selbst
- **Achtung**: Tatbestand neu seit 1.7.2021 — vor diesem Datum nur § 1 Abs. 3 GrEStG erfasst

### Tatbestand D — Anteilsvereinigung 90 % bei einer Person (§ 1 Abs. 3 GrEStG)

- Anwendung: Eine Erwerberin vereinigt ≥ 90 % der Anteile auf sich (KapGes oder PersGes)
- Steuerschuldner: Erwerberin
- Vereinigung kann unmittelbar oder mittelbar erfolgen

### Tatbestand E — Wirtschaftliche Beteiligung 90 % (§ 1 Abs. 3a GrEStG)

- Anwendung: mehrstufige Beteiligungsketten — wirtschaftlich entsprechen ≥ 90 %
- RETT-Blocker (Real Estate Transfer Tax-Blocker) zielen darauf, mehrere unter 90 %-Beteiligungen aufzuteilen, um GrESt zu vermeiden
- Reform-Risiko: Gesetzgeber will weitere Verschärfung

## Berechnungsbeispiel

```
Zielgesellschaft GmbH (KapGes) mit drei inländischen Grundstücken
Grundbesitzwert § 138 BewG: EUR 12 000 000

Anteilserwerb 95 % in einer Tranche
-> Tatbestand C § 1 Abs. 2b GrEStG (KapGes-Wechsel ≥ 90 %)
-> Steuersatz Bundesland (z. B. Berlin 6 %)
-> GrESt: 6 % × 12 000 000 = EUR 720 000

Hinweis: GrESt fällt auf Grundbesitzwert (nicht Kaufpreis der Anteile)
und wird zusätzlich zum Kaufpreis fällig.
```

## Gestaltungs-Optionen

### Option 1 — Unter 90 %-Schwelle bleiben

- Erwerb von z. B. 89.9 % der Anteile durch Erwerberin
- Restanteil bleibt bei Verkäufer oder bei externem Investor
- **Risiko**: bei späterer Aufstockung greift § 1 Abs. 3 GrEStG; **Vorbeteiligungs-Anrechnung** über 10 Jahre

### Option 2 — RETT-Blocker

- Erwerb durch verbundene Gesellschaften: Erwerber A 89 % + Erwerber B (verbundener Investor) 11 %
- **Risiko**: § 1 Abs. 3a GrEStG (wirtschaftliche Beteiligung) kann durchgreifen, wenn beide Erwerber wirtschaftlich identisch sind
- Praxis: Strukturen unterschiedlich wirksam je nach Bundesland und Auslegung

### Option 3 — Asset Deal statt Share Deal

- Grundstücke einzeln aus der Zielgesellschaft erwerben
- GrESt auf Kaufpreis (regelmäßig höher als Grundbesitzwert)
- Aber: Möglicherweise andere Steuerfolgen günstiger (KSt, GewSt)

### Option 4 — Befreiungstatbestände nutzen

- § 5/§ 6 GrEStG bei Anteilsübertragung in PersGes (Gesamthand)
- § 6a GrEStG bei konzerninternen Umstrukturierungen (Umwandlung/Einbringung; 95 %-Beteiligung + 5 Jahre Vor- und Nachbehaltensfrist)
- Vorsicht: Behaltefristen!

## Anzeigepflicht § 19 GrEStG

- **Frist 2 Wochen** ab Tatbestandsverwirklichung (= regelmäßig Closing)
- Form: schriftliche Anzeige beim **Finanzamt am Belegenheitsort** des Grundbesitzes
- Inhalt: Beteiligte, Anteilsquoten, Zeitpunkt, Beschreibung Grundstücke
- Bei Verstoß: Säumniszuschläge nach § 240 AO + ggf. Steuerstrafverfahren (Steuerhinterziehung § 370 AO durch Unterlassen)

## Workflow

### Phase 1 — Strukturplanung Pre-Signing

- Grundstücksinventar Zielgesellschaft
- Beteiligungsanalyse Erwerber-Konzern (bestehende Vorbeteiligungen)
- Bemessungsgrundlagen-Berechnung (Grundbesitzwert)
- Steuermodellrechnung Asset vs. Share Deal
- Gestaltungsoption (unter Schwelle / RETT / Asset)

### Phase 2 — Vertragsgestaltung

- Tax Indemnity Clause (Verkäufer trägt GrESt bei Verstoß)
- Tax Reps and Warranties zu Grundbesitz
- Closing-Mechanik (Anzeige-Verpflichtung)

### Phase 3 — Closing + Anzeige

- Anzeige § 19 GrEStG **binnen 2 Wochen** beim FA
- Verbindliche Auskunft § 89 Abs. 2 AO **vorab** empfehlenswert
- Dokumentation Beteiligungsänderung mit Gesellschaftervertrag, Notar, HR

### Phase 4 — Post-Closing

- GrESt-Bescheid prüfen (Bemessungsgrundlage)
- Bei Streit: Einspruch (`anw-einspruch-finanzamt`)
- 10-Jahres-Tracking (für spätere Anteilsänderungen)

## Risiken und Red Flags

| Konstellation | Rot | Orange | Grün |
|---|---|---|---|
| Vorbeteiligung 10 % + Erwerb 80 % | § 1 Abs. 3 + Anrechnung; GrESt fällig | Genaue Prüfung 10-Jahres-Frist | unter Schwelle |
| Anzeige § 19 versäumt | Säumniszuschlag + Strafverfahren | Frist knapp eingehalten | sofort angezeigt |
| Bemessung über Kaufpreis statt Grundbesitzwert | falscher Bescheid → Einspruch | Bewertungsgutachten beibringen | korrekter Wert §138 BewG |
| RETT-Blocker schwach gestaltet | wirtschaftliche Identität → § 1 Abs. 3a | Strukturüberprüfung | wirtschaftlich unabhängige Erwerber |
| Bundesland-Steuersatz übersehen | Falsche Steuerprognose | Korrektur möglich | richtiger Hebesatz |
| Signing/Closing-Trennung + Doppel-Festsetzung § 1 Abs. 2b + Abs. 3 | Doppelbesteuerung — AdV unter Berufung auf BFH II B 13/25, II B 47/25 sofort beantragen | Pruefung Verhaeltnismaessigkeit; Verzicht auf eine Festsetzung verhandeln | Einheitliche Festsetzung |

## Quellen und Updates

Stand: 05/2026. StAGeRefG (Reform 1.7.2021): 95→90 %, 5→10 Jahre. Gleich lautende Ländererlasse vom 20.02.2026 als Verwaltungsauffassung einordnen und den BStBl-/Landesvolltext vor Ausgabe öffnen. Bundesland-Steuersätze 3.5 %–6.5 % vor Ausgabe aktuell prüfen. Bei Verschärfung RETT-Blocker oder weiterer Schwellenabsenkung aktualisieren.