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name: beschlussvorlagen-erstellen
description: "Erstellt WEG-Beschlussvorlagen mit Beschlusskompetenz, Kostenfolge, Ausführungsdetails, Alternativen, Begründung, Anlagenverweis und Anfechtungsrisiko (Stand 05/2026). Liefert Mustertexte für Abrechnungsspitzen, Sonderumlage, Schlüsseländerung mit sachlichem Grund, bauliche Veränderungen und Verw..."
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# Beschlussvorlagen Erstellen

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Fachkern: Beschlussvorlagen Erstellen
- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.

Stand: 05/2026.

## Ziel

Aus einem Verwaltungsthema wird ein klarer Beschlussantrag, der nicht zu viel und nicht zu wenig regelt.

## Aufbau

1. **Beschlussgegenstand**: Was wird entschieden? (Ein Satz.)
2. **Rechts- und Kompetenzanker**: WEG-Norm, Gemeinschaftsordnung, Vorbeschlüsse, BGH-Anker.
3. **Ausführung**: Wer beauftragt wen, bis wann, mit welchem Budget, mit welcher Vollmacht?
4. **Kostenfolge**: Schlüssel, Sonderumlage, Rücklage, Wirtschaftsplan, Fälligkeit. Bei Schlüsseländerung: sachlicher Grund (siehe BGH V ZR 236/23, V ZR 128/23 vom 14.02.2025).
5. **Kontrolle**: Beirat, Vergleichsangebote, Abnahme, Gewährleistung, Berichtspflicht.
6. **Alternativen**: Nullvariante, kleinere Lösung, Höchstpreisdeckel, Vertagung mit Frist.

## Stilregeln

- Ein Beschluss, ein Gedanke.
- Keine versteckten Nebenentscheidungen ("im Übrigen" - "soweit erforderlich").
- Kosten, Schlüssel und Vollmacht ausdrücklich.
- Anlagen präzise benennen ("Angebot Fa. X vom [Datum], Anlage 4").
- Bei baulichen Veränderungen: Trennung von Gestattung (§ 20 WEG) und Kostentragung (§ 21 WEG) im Wortlaut.

## Mustertexte

### Abrechnungsspitzen (§ 28 Abs. 2 WEG)

> Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Grundlage der Jahresabrechnung [Jahr] (Anlage 1):
> 1. Die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse / Anpassungen der Vorschüsse gemäß den Einzelabrechnungen (Anlage 2).
> 2. Fälligkeit der Nachschüsse: [Datum].
> 3. Guthaben werden bis [Datum] mit nächsten Hausgeldzahlungen verrechnet.
> 4. Der Vermögensbericht zum [Stichtag] (Anlage 3) wird zur Kenntnis genommen.

### Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)

> Die Wohnungseigentümer beschließen den Wirtschaftsplan [Jahr] (Anlage 1) sowie die hieraus resultierenden Vorschüsse je Einheit gemäß Anlage 2. Fälligkeit monatlich zum [Tag], beginnend mit [Monat/Jahr].

### Sonderumlage

> Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von [Betrag] EUR zur Finanzierung von [Zweck]. Verteilung nach allgemeinem Kostenschlüssel (MEA / Einheiten) gemäß Anlage [X]. Fälligkeit [Datum / X Werktage nach Zugang der Einzelabrechnung]. Buchung auf einem zweckgebundenen Konto der GdWE.

### Schlüsseländerung mit sachlichem Grund (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)

> Die Wohnungseigentümer beschließen, den Kostenverteilungsschlüssel für [Kostenart, z. B. Wärmeerzeugung / Erhaltungsrücklage] von [alt] auf [neu] zu ändern.
> **Sachlicher Grund**: [konkrete Begründung, z. B. der bisherige Schlüssel privilegiert die Gewerbeeinheiten ohne sachlichen Grund; die geänderte Verteilung entspricht dem tatsächlichen Nutzen / dem aktuellen Verbrauchsverhältnis; vgl. BGH, Urteile vom 14.02.2025, V ZR 236/23 und V ZR 128/23].
> Die Änderung gilt für Abrechnungen ab dem [Datum].

### Bauliche Veränderung (Gestattung + Kostenfolge getrennt)

> 1. (Gestattung): Den Eigentümern der Einheit Nr. [...] wird gestattet, [Maßnahme] gemäß Anlage [X] mit den dort beschriebenen Auflagen (Optik, Versicherung, Wartung, Rückbau) zu errichten.
> 2. (Kostenfolge): Die Kosten der baulichen Veränderung sowie Folgekosten (Wartung, Versicherung, Rückbau) trägt der Antragsteller allein (§ 21 Abs. 1 WEG).

### Verwaltervergabe / Bestellung

> Die Wohnungseigentümer bestellen [Firma] zum Verwalter der WEG für die Dauer von [Laufzeit, max. 5 Jahre] beginnend zum [Datum]. Der Verwaltervertrag gemäß Anlage [X] wird beschlossen; die Verwaltung wird ermächtigt, ihn nach Maßgabe der Anlage zu unterzeichnen.

### Schadensbearbeitung über GdWE (nach BGH V ZR 34/24)

> Die Wohnungseigentümer beschließen, den Anspruch auf Ersatz des Schadens [Sachverhalt] gegenüber der GdWE geltend zu machen; die Verwaltung wird beauftragt, etwaige Regressansprüche der GdWE gegenüber dem (vormaligen) Verwalter zu prüfen und ggf. geltend zu machen.

## Cross-Refs

- Vorbefassung / Anfechtung → `beschlussanfechtung-risiko`
- Einladung / Tagesordnung → `einladung-tagesordnung-fristen`
- Bauliche Veränderungen → `bauliche-veraenderungen-20-weg`, `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
- Liquidität / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. Rechtsprechungsaussagen nur mit offen prüfbarer Quelle.