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name: bfsg-hausverwalter-website-portal-2025
description: "Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) ab 28.06.2025 für Verwalter-Websites und Eigentuemer-Portale (Stand 06/2026): Anwendungsbereich, Kleinstunternehmen-Ausnahme, WCAG 2.1 AA, Bussgeld bis 100000 Euro, Pflicht-Erklaerung."
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# BFSG: Barrierefreiheitspflicht für Verwalter-Websites und Eigentümer-Portale

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Ziel

Seit dem 28.06.2025 gilt das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) für Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr. Der Skill klärt, ob das eigene Verwalterportal oder die Verwalter-Website betroffen ist, welche WCAG-Anforderungen gelten, wer Marktüberwachung betreibt und wie die Pflicht-Erklärung zur Barrierefreiheit aussieht.

## Anwendungsbereich BFSG

§ 1 Abs. 2 Nr. 4 BFSG erfasst Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr gegenüber Verbrauchern (B2C). Die reine Verwaltervertragsabwicklung mit der WEG als Körperschaft ist B2B — nicht unmittelbar betroffen. Eigentümer-Portale mit Selbstbedienung (Jahresabrechnung herunterladen, Mängel melden, Abstimmungen) richten sich an natürliche Personen als Verbraucher und fallen unter den Anwendungsbereich. Norm BFSG: https://www.gesetze-im-internet.de/bfsg/

EU-Richtlinie 2019/882 (European Accessibility Act): https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32019L0882

## Kleinstunternehmen-Ausnahme

§ 3 Abs. 2 BFSG: Ausgenommen sind Kleinstunternehmen mit weniger als 10 Beschäftigten **und** Jahresumsatz oder Jahresbilanzsumme unter 2 Mio. Euro. Beide Schwellen müssen kumulativ unterschritten sein. Typische Hausverwaltungen mit 5-15 Mitarbeitern liegen oft genau im Grenzbereich — genaue Prüfung nach EU-KMU-Definition (Anhang I der Verordnung 651/2014) erforderlich. Verbundene Unternehmen addieren ihre Beschäftigten.

## WCAG 2.1 AA als technischer Mindeststandard

BITV 2.0 (Barrierefreie-Informationstechnik-Verordnung) verweist auf WCAG 2.1 AA. Vier Grundprinzipien: Wahrnehmbar (Alternativtexte für Bilder, Untertitel für Videos), Bedienbar (Tastaturbedienung, ausreichend Zeit), Verständlich (Sprache erklärt, konsistente Navigation), Robust (kompatibel mit Screenreadern wie JAWS und NVDA). Kontrastverhältnis: min. 4,5:1 für normalen Text, 3:1 für großen Text.

## Pflichten und Bußgelder

Pflichten: (1) Zugängliche Gestaltung der Website/des Portals nach WCAG 2.1 AA, (2) Erklärung zur Barrierefreiheit auf der Website (Selbstauskunft, Mängelliste, Feedback-Mechanismus), (3) Barrierefreier Feedback-Mechanismus (E-Mail oder Kontaktformular), (4) Schlichtungsstelle BFSG bei der Bundesfachstelle Barrierefreiheit. § 37 BFSG: Bußgelder bis 100.000 Euro. Marktüberwachung: BMAS und Bundesnetzagentur.

## Portale der Praxis (Verantwortlichkeit)

Casavi, Etg24, Vermieter-Cloud und Sander+Doll-Portal werden als Software-as-a-Service erbracht. Verantwortlich nach BFSG ist der Dienstleistungserbringer — das ist die Hausverwaltung, nicht der Software-Anbieter. Verwalter müssen beim Anbieter nachfragen und BFSG-Konformität vertraglich sichern. AVV und BFSG-Konformitätserklärung des Anbieters anfordern.

## Cross-Refs

- Barrierefreie Versammlungsdokumente → `barrierefreie-einladung-protokoll-versammlung`
- Digitale Versammlung barrierefrei → `digitale-versammlung-screenreader-untertitel`
- Barrierefreiheit Gebäude → `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
- Website Impressum und Datenschutz → `marketing-website-impressum-tmg-und-bewertungen`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. BFSG-Text über https://www.gesetze-im-internet.de/bfsg/ und EU-Richtlinie 2019/882 über https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A32019L0882 live verifizieren. Bundesfachstelle Barrierefreiheit (bundesfachstelle-barrierefreiheit.de) für aktuelle WCAG-Leitfäden konsultieren.