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name: erhaltung-modernisierung-baumaengel
description: "Steuert Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierung, Baumängel, Gewährleistungsfristen, Gutachten, Sofortmaßnahmen, Beschlussbedarf und Kommunikation mit Eigentümern (Stand 05/2026). Berücksichtigt GEG § 71 (65 % erneuerbare Energien beim Heizungstausch) und CO2KostAufG bei Heizungsentscheidungen."
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# Erhaltung, Modernisierung und Baumängel

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Fachkern: Erhaltung, Modernisierung und Baumängel
- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.

Stand: 05/2026.

## Ziel

Technische Maßnahmen rechtlich und verwaltungspraktisch sauber in den WEG-Prozess bringen.

## Erste Abgrenzung

| Maßnahme | Norm | Beschlussbedarf | Kostenträger |
| --- | --- | --- | --- |
| Erhaltung (Reparatur, Instandhaltung, Instandsetzung) | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG | regelmäßig durch GdWE, ggf. delegierbar an Verwalter (§ 27 WEG) | alle Eigentümer nach Schlüssel |
| Modernisierende Erhaltung | § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG | Mehrheitsbeschluss | alle nach Schlüssel |
| Bauliche Veränderung | § 20 WEG | Mehrheitsbeschluss; ggf. privilegiert (§ 20 Abs. 2 WEG) | § 21 WEG (gestaffelt) |
| Eilmaßnahme zur Schadensabwehr | § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG | Verwalter allein, Bericht | alle nach Schlüssel |

## Prüfpunkte

- **Erhaltung** oder **bauliche Veränderung**? (Maßstab: weicht die Maßnahme vom ursprünglichen Zustand wesentlich ab?)
- **Gemeinschaftseigentum** oder **Sondereigentum**? (TE/GO, Aufteilungsplan)
- **Sofortmaßnahme** nötig? (Wasserrohrbruch, akute Gefahr → § 27 WEG, dann Bericht)
- **Gutachten oder Fachplanung** erforderlich? (Statik, Energie, Brandschutz, Hygiene)
- **Beschluss, Budget, Finanzierung** (Rücklage / Sonderumlage / Wirtschaftsplan).
- **Gewährleistung** dokumentieren (Beginn ab Abnahme, 5 Jahre BGB-Werkvertrag, 2 Jahre Kauf, ggf. abweichend VOB/B 4 Jahre).
- **Mängelanzeige** mit Fristsetzung, Beweissicherung (Fotos, Datum, Zeugen, Sachverständigenkonsil).

## GEG-Pflicht beim Heizungstausch (§ 71 GEG, Stand 05/2026)

- Neu eingebaute Heizungen müssen ab **01.01.2024** zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme versorgt werden.
- Übergangsregelungen sind an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Großstädte > 100.000 Einwohner: spätester Stichtag 30.06.2026; kleinere Kommunen: 30.06.2028 (je nach Beschluss der Kommune).
- Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html
- Praxisfolge für WEG: Beschluss zum Heizungstausch muss die GEG-Konformität (Konzept, Mindestanteil EE, ggf. Fernwärmeanschluss, Wärmepumpe, Hybridlösung) belegen; Wirtschaftlichkeit und Förderung (BAFA/KfW, Stand zum Beschlusstag prüfen).

## CO2KostAufG bei Brennstoffwahl

- Wahl des Brennstoffs beeinflusst CO₂-Stufe und damit Vermieter-/Mieter-Aufteilung (Zehn-Stufen-Modell).
- Heizungstausch in Richtung Wärmepumpe / Fernwärme reduziert CO₂-Kosten und Mieter-Entlastungspflicht des vermietenden Eigentümers.

## Mustertext Mängelrüge

> Sehr geehrte Damen und Herren,
> betreffend Ihre Werkleistung [Bezeichnung, Auftragsdatum, Rechnungsnummer] zeigen wir folgende Mängel an:
> 1. [Mangel 1 mit Datum, Foto, Lage]
> 2. [Mangel 2 ...]
> Wir setzen Ihnen eine angemessene Frist zur Nachbesserung bis [Datum]. Nach fruchtlosem Ablauf behalten wir uns Ersatzvornahme, Minderung und Schadensersatz vor (§§ 634, 637 BGB).
> Bitte bestätigen Sie den Nachbesserungstermin bis [Datum].

## Cross-Refs

- Beschluss / Sonderumlage → `beschlussvorlagen-erstellen`, `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`
- Vergabe / Angebote → `handwerker-beauftragung-vergabe`
- Bauliche Veränderung → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
- Eskalation → `eskalation-anwalt-amtsgericht`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 19 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html ; § 20 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html ; § 71 GEG: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html .