---
name: stoerung-hausordnung-mieter-eigentuemer
description: "Bearbeitet Störungen in der WEG (Stand 05/2026): Lärm, Müll, Feuchtigkeit, Geruch, Kamera, Gemeinschaftsflächen, Mieter als Störer, vermietender Eigentümer, Hausordnung, Abmahnung, Beweissicherung. Berücksichtigt BGH V ZR 1/24 (mittelbare Handlungsstörerhaftung des vermietenden Eigentümers) und V..."
---

# Störung, Hausordnung, Mieter und Eigentümer

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Fachkern: Störung, Hausordnung, Mieter und Eigentümer
- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.

Stand: 05/2026.

## Ziel

Störungen geordnet aufnehmen, Beweise sichern und die richtige Adressatenkette wählen.

## Prüfschritte

1. **Sachverhalt**: Was stört wen, wann, wie oft, mit welchen Belegen (Foto, Lärmprotokoll, Zeugen)?
2. **Eigentumslage**: Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen? Wer ist Eigentümer? Liegt Vermietung vor?
3. **Störer**: Eigentümer, Mieter, Besucher, Handwerker? Bei Mietern auch vermietender Eigentümer prüfen.
4. **Regelwerk**: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung, Beschlüsse der GdWE, Mietvertrag.
5. **Anspruchsgrundlage**:
 - § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern).
 - § 1004 BGB (Beseitigung / Unterlassung).
 - § 906 BGB (Immissionen).
 - Hausordnung als Vertrags- und Beschlussregel.
 - Mietrechtliche Pflichten (§§ 535 ff. BGB) bei Mietern.
6. **Reaktion**: freundlicher Hinweis → Abmahnung → Klage; Beweissicherung kontinuierlich.

## Adressatenkette

- **Eigentümer-zu-Eigentümer-Störung**: Aufforderung direkt; Klage Einzelner möglich, soweit Individualanspruch.
- **Vermietender Eigentümer als Störer**: Mieter-Handlung kann mittelbare Handlungsstörerhaftung auslösen — BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24). Verwalter sollte vermietende Eigentümer auf Mieter-Pflichten und Beschlusserfordernisse aktiv hinweisen.
- **Mieter als Störer im Gemeinschaftseigentum**: GdWE kann nach Aufforderung gegen vermietenden Eigentümer vorgehen; daneben Direktanspruch aus § 1004 BGB möglich.

## Klimasplit / Lärm / Geruch nach Gestattung

- Auch ein wirksam gestatteter Klimasplit darf nicht zu unzumutbaren Immissionen führen. Abwehrrecht aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB bleibt offen — BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24).
- Beweismittel: Schallpegelmessung, Tagebuch, Sachverständigenkonsil.

## Mustertext Abmahnung (Verwalter an Eigentümer)

> Sehr geehrte/r [Name],
> wir haben Hinweise auf folgende Beeinträchtigung der WEG erhalten:
> [Sachverhalt, Datum, Zeugen, Dokumentation].
> Wir bitten Sie, die Beeinträchtigung umgehend, spätestens bis [Frist], zu beenden bzw. sicherzustellen, dass Ihre Mieter / Besucher dies tun. Sollten weitere Vorfälle auftreten, sind wir gehalten, im Auftrag der GdWE rechtliche Schritte einschließlich Unterlassungsklage einzuleiten. Bitte bestätigen Sie uns die Erledigung bis [Datum].

## Hausordnung — Mindestpunkte

- Ruhezeiten (gesetzliche und ergänzende).
- Nutzung Treppenhaus, Aufzug, Gemeinschaftsräume.
- Tierhaltung (soweit Beschluss/Vereinbarung zulässig).
- Reinigungspflichten.
- Kennzeichnung Briefkasten/Klingel.
- Müllentsorgung, Sperrmüll.
- Sicherheits-/Brandschutzregeln (Treppenhaus freihalten).
- Datenschutzbestimmungen für Überwachungskameras / Klingelanlagen.

## Cross-Refs

- Bauliche Veränderungen / Klimaanlagen → `bauliche-veraenderungen-20-weg`
- Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`
- Eigentümerkommunikation → `eigentuemerkommunikation-beschwerde`
- Datenschutz Kamera → `datenschutz-dokumentenfreigabe`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 14 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__14.html ; § 1004 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1004.html .