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name: verwalterpflichten-26-27-weg
description: "Prüft Verwalterbestellung, Abberufung, Verwaltervertrag, Aufgaben und Befugnisse nach §§ 26 und 27 WEG (Stand 05/2026), laufende Verwaltung, Eilmaßnahmen, Vertretung der GdWE und Haftung; berücksichtigt BGH V ZR 34/24 (keine Schutzwirkung des Verwaltervertrags) und V ZR 167/23 (Abrechnungsanspruc..."
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# Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 26, §§ 535, §§ 18.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Fachkern: Verwalterpflichten §§ 26, 27 WEG
- **Normen-/Quellenanker:** WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- **Entscheidende Weiche:** Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.

Stand: 05/2026.

## Ziel

Verwalterhandeln rechtssicher einordnen: Was darf der Verwalter allein, was braucht Beschluss, was muss sofort passieren — und wer haftet wem gegenüber?

## Prüfpunkte

- **Bestellung / Laufzeit / Abberufung** (§ 26 WEG): jederzeitige Abberufbarkeit; Bestellung höchstens 5 Jahre (3 Jahre nach erster Bestellung).
- **Aufgaben / Befugnisse** (§ 27 WEG):
 - Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung (Bagatellen, keine erheblichen Folgen).
 - Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils (Eilmaßnahmen).
 - Vertretung der GdWE im Außenverhältnis (§ 9b WEG).
- **Informationspflichten**: Belege, Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG), Jahresabrechnung.
- **Haftungsraster** seit WEMoG:
 - Verwaltervertrag entfaltet **keine** Schutzwirkung für einzelne Eigentümer — Ansprüche aus Pflichtverletzungen laufen über die GdWE: BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2024&Aktenzeichen=V+ZR+34/24).
 - Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich gegen die GdWE, nicht persönlich gegen den Verwalter: BGH, Urteil vom 19.04.2024, V ZR 167/23 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.04.2024&Aktenzeichen=V+ZR+167/23).
 - Einzeleigentümer kann dennoch die GdWE auf Schadensersatz in Anspruch nehmen; die GdWE nimmt anschließend Regress beim Verwalter.

## Kompetenzmatrix (Beispiele, immer einzelfallabhängig)

| Maßnahme | Allein-Befugnis Verwalter | Beschluss erforderlich | Anmerkung |
| --- | --- | --- | --- |
| Routine-Instandhaltung (Glühbirne, kleine Reparatur) | ja | nein | Bagatell-Schwelle prüfen (TE, GO, Verwaltervertrag) |
| Erhaltungsmaßnahme mittlerer Größe | ggf. ja, wenn untergeordnete Bedeutung | bei substantieller Tragweite | Vergleichsangebote dokumentieren |
| Sanierungsbeschluss > Bagatell | nein | ja | Wirtschaftsplan / Sonderumlage |
| Eilmaßnahme zur Schadensabwehr (Wasserrohrbruch) | ja | nein | Sofortige Information GdWE/Beirat |
| Bauliche Veränderung § 20 WEG | nein | ja | Auflagen und Kostenfolge im Beschluss |
| Verwalter-Abberufung | nein | ja (jederzeit, § 26 Abs. 3 WEG) | Wirksamkeit Bestellung ≠ Vertragsbeendigung |
| Klage / Eilrechtsschutz | abhängig von Beschluss / Eilkompetenz | meist ja | Abstimmung mit Beirat / Anwalt |

## Eskalationsgründe

- Pflichtverletzung mit erheblichem Schaden (Versicherung, Heizung, Wasserschaden, Verzug Abrechnung).
- Interessenkonflikt (Eigengeschäft, Provision, verbundene Unternehmen) ohne Offenlegung.
- Wiederholt verspätete Jahresabrechnung / fehlender Vermögensbericht.
- Verweigerung der Belegeinsicht.
- Nichteinhaltung des CO2KostAufG (Datenbereitstellung) oder GEG-Pflichten (z. B. Heizungstausch-Beschlussvorlage).

## Cross-Refs

- Beschlussvorlage / Neubestellung → `beschlussvorlagen-erstellen`
- Beiratskontrolle → `beirat-controlling-verwalter`
- Jahresabrechnung / Vermögensbericht → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
- Eskalation Gericht → `eskalation-anwalt-amtsgericht`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 26, § 27 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html, https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html .