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description: "Vermieter hat Räumungsurteil und will Wohnung oder Gewerberaum räumen lassen. § 885 ZPO Räumungsvollstreckung. Prüfraster: Räumungstitel Klausel Zustellung Mitbewohner Kinder Untermieter Drittwiderspruch § 771 Vollstreckungsschutz § 765a ZPO Berliner Modell § 885a ZPO beschraenkter Räumungsauftra..."
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# Räumung § 885 ZPO / Berliner Räumung § 885a ZPO

## Arbeitsbereich

Vermieter hat Räumungsurteil und will Wohnung oder Gewerberaum räumen lassen. § 885 ZPO Räumungsvollstreckung. Prüfraster: Räumungstitel Klausel Zustellung Mitbewohner Kinder Untermieter Drittwiderspruch § 771 Vollstreckungsschutz § 765a ZPO Berliner Modell § 885a ZPO beschraenkter Räumungsauftrag. Output: Räumungsauftrag an GV und Strategie-Memo. Abgrenzung zu zv-abwehr-schuldner (Schuldnerseite) und zv-mobiliar-gv-auftrag (Mobiliar). Arbeite entlang dieser konkreten Prüfungslinie und trenne Rolle, Frist, Zuständigkeit, Beweislast und gewünschten Output.

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: die im Fachgebiet einschlägigen Verfahrens-, materiellen und Anmeldefristen vorab markieren und nicht aus Modellwissen finalisieren (insbesondere Widerspruch 1 Monat, Klage 1 Monat, Verjährung §§ 195, 199 BGB / spezialgesetzlich).
- Tragende Normen verifizieren: §§ 704 ff. ZPO; § 802l Kontensuche, Vermögensauskunft, Räumung; § 800 ZPO Notar; § 201 InsO, ZVG, EU-Kontenpfändung VO 655; § 765a Härtefall, Schuldnerschutz — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Startet bei

- Räumungstitel (Urteil, gerichtlicher Vergleich) vorhanden
- Schuldner verweigert freiwillige Herausgabe
- Räumungsfrist § 721 ZPO abgelaufen

## Rechtsgrundlagen

- § 885 ZPO – klassische Räumung
- § 885a ZPO – beschränkter Räumungsauftrag (Berliner Modell)
- § 721 ZPO – Räumungsfrist im Urteil
- § 794a ZPO – Räumungsfrist bei Vergleich
- § 765a ZPO – Vollstreckungsschutz
- § 771 ZPO – Drittwiderspruchsklage
- § 750 Abs. 2 ZPO – Zustellung
- § 750 Abs. 3 ZPO – nur an im Titel benannte Schuldner
- § 562 BGB – Vermieterpfandrecht

## Workflow

1. **Drei-Säulen-Prüfung** plus Räumungsfrist abgelaufen.
1. Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
3. **Räumungsauftrag** an GV mit klarer Bezeichnung Räumungsobjekt (Adresse, Lage im Haus).
4. **Räumungsart wählen**:
 - **§ 885 ZPO klassisch**: GV räumt das Objekt, schuldnerische Habe wird entfernt, eingelagert, verwertet (umfangreiche Lager- und Vorschusskosten).
 - Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
5. **Termin** beim GV anberaumen; Vorschuss leisten; Eröffnungswerkzeug (Schlüsseldienst) bestellen.
6. **Wohnungsöffnung**: Schloss durch Schlüsseldienst öffnen, neue Schließanlage installieren.
7. **Schuldnerhabe**:
 - § 885: einlagern (vier Wochen Aufbewahrungspflicht), dann verwerten.
 - § 885a: Vermieterpfandrecht greift sofort; Gläubiger muss Schuldner aber Gelegenheit geben, Sachen abzuholen.
8. **Vollstreckungsschutz** § 765a ZPO: Härtefall (Erkrankung, Suizidgefahr, Geburtshochphase) → einstweilige Einstellung möglich.

## Berliner Räumung § 885a ZPO

- Seit 2013 ausdrücklich gesetzlich geregelt.
- Gläubiger ist Vermieter mit Pfandrecht § 562 BGB.
- Auftrag explizit beschränkt: "nur Herausgabe der Räume, keine Wegschaffung der Sachen".
- Reduziert Kosten erheblich; trotzdem GV-Auftrag erforderlich.
- Verwertung des Pfandgutes über pfandweisen Verkauf, Versteigerung oder freihändig.

## Mitbewohner und Dritte

- Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
- **Untermieter**: braucht eigenen Titel.
- **Minderjährige Kinder**: durch Titel gegen sorgeberechtigten Elternteil erfasst.
- Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

## Leitentscheidungen

- Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
- Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
- Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
- Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
- Rechtsprechung live prüfen: Keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über amtliche oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

## Ausgabeformat

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RÄUMUNG [Mandant] gegen [Schuldner], GV [Bezirk]

Titel: [Räumungsurteil / Vergleich]
Räumungsfrist: abgelaufen am DD.MM.JJJJ
Objekt: [Adresse, Lage, Räume]
Titel-Schuldner: [Personen aufzählen]
Weitere Bewohner: [eigene Titel? ja/nein]
Räumungsart: [§ 885 klassisch / § 885a Berlin]
Pfandrecht § 562 BGB: [ja – Vermieter / nein]
Erwartete Kosten: EUR x

NÄCHSTER SCHRITT: Termin GV
WIEDERVORLAGE: DD.MM.JJJJ
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## Qualitätsgates

- Niemals räumen gegen Personen, die nicht im Titel stehen.
- Niemals § 885 klassisch wählen, wenn § 885a vermietertauglich und günstiger ist.
- Niemals Härtefall ignorieren (§ 765a ZPO Antrag möglich).
- Bei minderjährigen Kindern: Jugendamt-Beteiligung mitdenken.
- Schlüsseldienst, Vorschuss, Versicherung der Habe sicherstellen.