El valor del suelo urbano se ve afectado por su localización, es decir, en dónde se ubica y su relación con los bienes y servicios que cuenta; y por su edificabilidad, que se refiere al mejor aprovechamiento que se pueda tener del suelo, esto debido a las normas urbanísticas que lo condicionan.
El Centro Histórico de Torreón, por su concentración de unidades económicas (14.58% del total municipal), de servicios y equipamiento administrativo; es una de las zonas atractivas de la ciudad y probablemente de gran interés para el mercado inmobiliario.
Durante el mes de octubre de 2019, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Torreón (A.M.P.I. Torreón), registraba en su sitio web un total de 304 inmuebles ofertados en venta o renta dentro de esta zona; de los cuales 15 son terrenos a la venta. Si se consideran las variables antes mencionadas (localización y edificabilidad) se puede entender, la diferencia de precios por metro cuadrado que tienen estos terrenos, cuyo rango va desde los $1,928 hasta los $11,000 por metro cuadrado (m²).
Por ejemplo, los terrenos a la venta que se localizan sobre el Blvd. Independencia tienen su diferencia en precios a causa de su localización. Mientras que los predios con precios más altos ($11,000 a $9,500 por m²) se encuentran rodeados de predios comerciales y próximos a una vialidad secundaria como lo es la Calzada Colón; los de precio más bajo ($3,002 a $2,083 por m²) se encuentran a mediación de manzana entre vialidades locales, como la C. Rodríguez o la C. Zaragoza, y rodeados principalmente de unidades habitacionales. En este caso, su contexto inmediato influyó en su precio.
Con respecto a la normativa urbana, si la reglamentación del municipio permite cambios en el uso del suelo, incrementos en altura y/o en ocupación del predio; éstas modificaciones se traducen en un incremento del valor del suelo sobre el cual se puede edificar. Por lo que instrumentos como el Plan Director o los Programas Parciales en los que se pueda subdividir, además de gestionar el suelo, tienen un impacto directo en su valor, ya que condicionan su ocupación y utilización.
Este es el caso de la Av. Hidalgo, que en el Programa Parcial del Centro Histórico de 2005 tenía un uso de suelo “Comercio y servicios” caracterizado por un coeficiente de ocupación del suelo (COS) del 70%, un coeficiente de utilización de suelo (CUS) de 3.0 y una altura máxima permitida de 5 niveles; sin embargo, con la actualización del Plan Director en 2014 (instrumento vigente) su uso de suelo pasó a ser “Centro Histórico” con COS, CUS y alturas libres. Es decir que el propietario de un predio localizado sobre esta Avenida, pasó de poder construir en el 70% de su terreno, a ocuparlo en su totalidad.
Esta modificación en la normativa urbana contribuyó al incremento en la densidad del predio o, por ejemplo, el aumento implícito en pasar de una altura máxima de 5 niveles a “alturas libres” le permitió al propietario aprovechar de mejor manera su terreno, ya que puede replicar la superficie de su predio en la cantidad de niveles que el desee. Estas disposiciones lograron que el predio tuviera más valor o plusvalía.
Si este fuera el caso, el municipio, al ser el responsable de la gestión del suelo y la normativa que lo rige ( Art. 115 Constitucional) y que generó un mayor valor al suelo, tiene en instrumentos como la captación de plusvalías (Art. 152, fracción II de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Coahuila de Zaragoza) una fuente de recursos; donde “quien contribuye es el propietario del suelo a cambio de una parte de ese fenómeno especulativo mencionado, a cambio del intangible que le da la diferencia entre lo que cuesta el suelo y el valor que el mercado le permite cobrar”(Borrero, O. 2013).
Bibliografía:
Lincoln Institute of Land Policy. (2013). Definición de políticas de suelo urbano en América Latina: Teoría y práctica. Cambridge, MA: O editor.
