--- name: imovel-na-planta-e-distrato-sbroggioadv title: Imóvel na planta e distrato description: 'Trata a rescisão (distrato) de compra e venda de imóvel na planta submetida ao CDC: devolução das parcelas pagas em caso de culpa do incorporador × culpa do adquirente, percentual de retenção, atraso de obra e prazo de tolerância, e a discussão sobre comissão de corretagem e taxa SATI. Aplica a Súmula 543/STJ e o Tema 577/STJ (tese firmada em repetitivo) como base central, com a trava de que a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) é posterior, tem regime próprio de retenção percentual e não retroage a contratos anteriores à sua vigência. Escreve os dois lados: tese do adquirente e tese da incorporadora. Fronteira: matéria registral e de posse do imóvel pertence ao `direito-imobiliario-adv-os` — esta skill só aponta, não duplica. Aciona quando o usuário trouxer distrato de imóvel na planta, rescisão de promessa de compra e venda, atraso de obra, retenção de parcelas pagas, corretagem/SATI, ou defesa de incorporadora nesses casos.' author: sbroggioadv author_url: https://github.com/sbroggioadv/consumidor-adv-os-marketplace/tree/main/consumidor-adv-os/skills/imovel-na-planta-e-distrato license: MIT version: 0.1.0 execution_mode: open jurisdiction: br practice: consumer language: pt --- # Imóvel na planta e distrato ## Quando esta skill entra Rescisão (distrato) de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção submetido ao CDC — seja por iniciativa do adquirente (desistência, inadimplência) seja por descumprimento do incorporador (atraso de obra além da tolerância, alteração de projeto, entrega de unidade diversa da contratada). ## Base normativa - **Súmula 543/STJ:** "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." - **Tema 577/STJ (tese firmada em repetitivo, mesma matéria):** "Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes." - **CDC art. 51, I e IV** — nulidade de cláusula que exonere responsabilidade do fornecedor ou coloque o consumidor em desvantagem exagerada. - **CDC art. 35** — se o incorporador recusar cumprimento à oferta, o adquirente pode exigir cumprimento forçado, aceitar equivalente ou rescindir com restituição e perdas e danos. ## O teste / passo a passo 1. **Quem deu causa ao desfazimento?** Culpa do incorporador (atraso além da tolerância, descumprimento de especificação) → devolução **integral e imediata**. Culpa do adquirente (desistência, inadimplência sem justa causa) → devolução **parcial**, mas sempre **imediata** — nunca condicionada ao término da obra ou parcelada (é isso que o Tema 577 declara abusivo). 2. **O contrato é anterior ou posterior à Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)?** Anterior → aplica-se a Súmula 543 e o Tema 577 puros, sem o regime percentual fixo da lei nova (irretroatividade já reconhecida em tribunal — ver Armadilhas). Posterior → soma-se o regime específico de retenção percentual trazido pela Lei 13.786/2018, que esta skill não detalha em número fixo — conferir o percentual e o prazo de carência da lei diretamente, e marcar `[VERIFICAR — não confirmado no corpus]` antes de citar percentual exato. 3. **Houve atraso de obra?** Verificar se ultrapassou o prazo de tolerância contratual (praxe de mercado, tipicamente contratual — não há prazo fixo neste corpus; conferir a cláusula do contrato concreto). 4. **Há corretagem/SATI cobrada do adquirente?** Registrar a controvérsia como ponto de discussão contratual — este corpus não traz o número de tema repetitivo específico sobre corretagem/SATI; marcar `[VERIFICAR — não confirmado no corpus]` antes de citar precedente sobre o tema em peça. ## Tese do adquirente (consumidor) - Devolução imediata é regra em qualquer hipótese de culpa — a diferença entre culpa do incorporador e culpa do adquirente está só no percentual retido, nunca no momento da devolução (Súmula 543 + Tema 577). - Cláusula que condiciona a devolução ao término da obra, ou a parcela em prestações longas, é **nula de pleno direito** por abusividade (CDC art. 51, I e IV; Tema 577). - Atraso de obra além da tolerância contratual é culpa do incorporador — abre a via da devolução integral e imediata, sem necessidade de provar dolo. ## Tese da incorporadora - Se a rescisão foi por desistência do adquirente sem justa causa, cabe retenção do percentual cabível (contratual ou da Lei 13.786/2018, conforme a data do contrato) — mas a devolução do saldo remanescente continua sendo **imediata**, nunca condicionada ao término da obra. - Para contrato anterior à Lei 13.786/2018, invocar a irretroatividade da lei nova — o regime de retenção aplicável é o da Súmula 543/Tema 577, não o percentual fixo da lei posterior. - Atraso dentro do prazo de tolerância contratual não configura culpa — a defesa deve provar a data de entrega efetiva contra o prazo contratado mais a tolerância. ## Armadilhas - **Não aplicar a Lei 13.786/2018 a contrato anterior à sua vigência.** Jurisprudência de tribunal (TJDFT) já reconheceu a irretroatividade — aplicar o regime percentual novo a um contrato antigo é erro de data de corte. - Não confundir a **imediatidade** da devolução (sempre devida, seja qual for a culpa) com o **percentual** retido (que varia conforme a culpa e a lei aplicável) — são dois eixos diferentes da mesma súmula. - Corretagem e taxa SATI: não citar número de súmula/tema sobre o assunto sem verificar — não está confirmado neste corpus. ## Fronteira **Matéria registral e de posse do imóvel (registro do distrato, cancelamento de averbação, reintegração de posse, usucapião) pertence ao `direito-imobiliario-adv-os` — aponte, não duplique.** Cálculo de correção monetária e juros sobre o valor a devolver → `calculosjudiciais-adv-os`. Rito comum fora do JEC (valor da causa acima da alçada) → `civel-adv-os`. Validação de citação de jurisprudência → `juris-adv-os`.