# Red Flags — Sinais de Alerta

Esta lista cobre sinais de alerta em três dimensões: **no próprio caso** (situações que merecem atenção redobrada), **no profissional contratado** (advogado, cartório, engenheiro) e **nas contrapartes** (ex-cônjuge, co-herdeiros, vendedores).

Nenhum red flag isolado é definitivo — são *avisos para verificar mais a fundo*, não acusações.

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## RED FLAGS NO CASO

### Imobiliário — regularização

🚩 **Imóvel com matrícula muito antiga sem qualquer movimentação** — Pode esconder usucapião contra você, herança não inventariada de antigos titulares, irregularidades acumuladas.

🚩 **Vendedor pressiona pra fechar negócio rápido sem você conferir a matrícula** — Sempre, sempre, peça matrícula atualizada antes de assinar qualquer contrato ou pagar entrada.

🚩 **Imóvel em loteamento que "ninguém regularizou ainda"** — Pode ser loteamento clandestino ou irregular. REURB ou usucapião podem ser necessários — e isso muda muito o que você está comprando.

🚩 **Construção feita "sem habite-se mesmo, mas todo mundo da rua é assim"** — Risco de embargo, multa, dificuldade futura para vender ou financiar.

🚩 **Promessa de "contrato de gaveta resolve depois"** — Quase sempre não resolve. Adjudicação compulsória depois é cara e demorada.

🚩 **Imóvel em nome de pessoa falecida há anos sem inventário** — Você não pode comprar de quem não é o dono formalmente. Cuidado com escrituras com "espólio representado por...".

🚩 **Vendedor com inúmeras certidões positivas** — Risco de penhora, ação reivindicatória, fraude contra credores.

🚩 **Área menor ou maior do que mostra a matrícula** — Retificação necessária; pode esconder invasão ou parcelamento irregular.

🚩 **Posse contestada por vizinhos** — Inviabiliza usucapião extrajudicial.

🚩 **Imóvel sem acesso à rua pública** — Pode exigir servidão de passagem (ônus para o terreno vizinho).

### Família — divórcio e partilha

🚩 **Ex-cônjuge está esvaziando contas, transferindo bens "às pressas"** — Pedir liminar de bloqueio. Possível fraude à partilha.

🚩 **Acordo extrajudicial "milagrosamente favorável" ao outro** — Pode estar lhe pressionando ou omitindo bens.

🚩 **Bens ocultos suspeitos** — Padrão de vida do ex incompatível com a renda declarada; empresa em nome de terceiros; bens no exterior.

🚩 **Pressão para abrir mão de pensão alimentícia para filho** — Direito do filho, não dos pais; não pode ser disponibilizado.

🚩 **Histórico de violência doméstica** — Buscar medidas protetivas (Lei Maria da Penha) **antes** de discutir partilha. Mediação não é apropriada.

🚩 **Cônjuge usa filhos como moeda de barganha** — Alerta para alienação parental (Lei 12.318/2010). Documentar.

🚩 **Casal em separação de bens obrigatória contestando aquestos** — Súmula 377 STF pode garantir comunicação; não aceite renúncia sem entender.

🚩 **Imóvel da família comprado pelo dinheiro do pai do ex** — Pode ser doação disfarçada, com efeitos sucessórios e tributários.

🚩 **Empresa familiar com balanço subavaliado** — Avaliação contábil independente é essencial.

### Sucessões — inventário e herança

🚩 **Herdeiro tentando esconder bens** — Crime de sonegados (art. 1.992 CC) — perde a cota sobre o sonegado.

🚩 **Herdeiro propondo "vamos resolver fora do inventário"** — Para os bens cuja titularidade está formalizada, não há saída: tem de ter inventário (ou se já foi feito, formalizar a transmissão).

🚩 **Testamento aparece "do nada"** — Verificar autenticidade, capacidade do testador no momento de fazer, possíveis influências indevidas.

🚩 **Inventário aberto fora do prazo de 60 dias** — Multa estadual de ITCMD, pode chegar a 20% ou mais.

🚩 **Cônjuge sobrevivente que vivia em união estável não reconhecida formalmente** — Pode perder direitos sem ação de reconhecimento.

🚩 **Doação em vida ao herdeiro favorito** — Pode caber colação (art. 2.002 CC) para igualar entre herdeiros.

🚩 **"Renúncia" em favor de pessoa específica** — É na verdade cessão (doação), com dupla incidência de ITCMD. Atenção!

🚩 **Imóvel no inventário sem matrícula limpa** — Trava partilha. Tem de regularizar primeiro.

🚩 **Inventariante administrando mal o espólio** — Tem dever fiduciário; pode ser removido por má gestão.

🚩 **Herdeiro com paternidade contestada** — Pode levar a ações de investigação tardias e revisão da partilha.

🚩 **Herança recebida no exterior** — Tributação dupla, declarações específicas, regras de sucessão internacional.

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## RED FLAGS NO PROFISSIONAL

### Advogado

🔴 **Promete resultado certo** ("vamos ganhar com certeza", "te garanto X em 30 dias")
   → Direito é probabilidade, não certeza. Promessas absolutas indicam desonestidade ou ignorância.

🔴 **Pede procuração com poderes amplos antes do contrato escrito**
   → Procuração deve vir depois (ou junto) do contrato com escopo definido.

🔴 **Não passa contrato escrito**
   → Lei 8.906/1994 (Estatuto da OAB) recomenda contrato formal. Sem ele, você fica exposto.

🔴 **Fica vago sobre honorários ou pede valor "depois a gente acerta"**
   → Quem é profissional sabe quanto cobra. Vago = problema futuro.

🔴 **Sugere fazer algo "por fora", sem documentar**
   → Suborno, evasão fiscal, simulação. Você responde.

🔴 **Demora a responder por dias/semanas sem aviso**
   → Falta de profissionalismo. Em casos com prazos, é gravíssimo.

🔴 **Não compartilha cópia dos atos com você**
   → Você tem direito de acesso aos autos e a cópias.

🔴 **Indica engenheiro/contador/cartório "amigo" e te impede de cotar com outros**
   → Possível esquema de comissão. Sempre tenha opções.

🔴 **Recomenda usucapião quando há outro caminho mais simples (ex.: adjudicação compulsória)**
   → Cuidado com profissional que escolhe a via mais cara/longa sem justificar.

🔴 **Não explica por que está sugerindo X em vez de Y**
   → Boa estratégia se defende; opacidade é alerta.

🔴 **Pede pagamento antecipado de "despesas" sem comprovação**
   → Toda despesa tem nota/recibo. Exija.

🔴 **Inscrição na OAB suspensa ou irregular**
   → Verificar em [cna.oab.org.br](https://cna.oab.org.br).

🔴 **Já foi condenado em processo disciplinar**
   → Histórico relevante. Pesquise em consultas públicas da OAB local.

🔴 **Atrasa repetidamente prazos processuais**
   → Pode gerar revelia, preclusão, perda de direitos.

🔴 **Mistura suas relações pessoais com o caso** (paquera, amizade íntima fora do escopo)
   → Conflito de interesse, viés. Procure outro profissional.

### Cartório

🟠 **Cobrança de "agilização" por fora da tabela**
   → Crime. Denunciar à corregedoria do TJ.

🟠 **Recusa de emissão de certidão sem justificativa formal**
   → Cartório é obrigado a emitir; pode exigir requisitos legais, não inventar.

🟠 **Atendimento que se recusa a explicar prazos e custos**
   → Você tem direito a saber tudo antes de iniciar.

🟠 **Sugestão de "fazer mais rápido em outro cartório"**
   → Para alguns atos, há livre escolha; para outros (registro de imóvel), é o cartório do território.

### Engenheiro/topógrafo

🟡 **Não fornece ART/RRT**
   → Sem ART, o documento não vale para registro.

🟡 **Recusa de fornecer cópia dos arquivos digitais**
   → Você pagou; tem direito.

🟡 **Promessa de "fazer caber" na regularidade quando não cabe**
   → Risco de você descobrir tarde demais que o terreno é menor, ou invade APP, ou cruza nascente.

### Contador

🟡 **Não fornece declarações por escrito**
   → CND da obra requer DCTFWeb e GFIP retroativa; sem prova documental, não vai pra cartório.

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## RED FLAGS NAS CONTRAPARTES

### Vendedor de imóvel

🔴 Pressa excessiva, descontos desproporcionais, recusa de pré-contrato com matrícula
🔴 Imóvel "diferente" do que mostra a matrícula (área, número, descrição)
🔴 Vendedor não é o proprietário registral — é "procurador" ou "filho do dono"
🔴 Recibo de sinal sem identificação completa e sem testemunhas
🔴 Sugestão de "registrar depois" — sempre registre na hora

### Ex-cônjuge/companheiro

🔴 Esvaziamento de contas, vendas de bens, transferências a terceiros próximos
🔴 Recusa de fornecer extratos ou documentos de bens em seu nome
🔴 Padrão de vida incompatível com renda declarada
🔴 Aparição de empresas/sociedades novas em nome de parentes
🔴 Bens no exterior ocultados
🔴 Ameaças (de qualquer natureza) — buscar medidas protetivas

### Co-herdeiro

🔴 Aparece "dirigindo" o processo sem consultar os demais
🔴 Sugere "renúncia" sua sem advogado próprio te assistindo
🔴 Tem posse exclusiva de bens da herança e não permite acesso
🔴 Já vendeu bens "do espólio" antes da partilha (sonegados, possível crime)
🔴 Recusa abrir contas do espólio para você ver

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## O QUE FAZER QUANDO IDENTIFICAR RED FLAG

| Tipo | Ação |
|---|---|
| Sinal no caso (técnico) | Documentar, pedir segunda opinião jurídica/técnica |
| Sinal no advogado (leve) | Conversa franca: "Estou desconfortável com X. Me ajuda a entender?" |
| Sinal no advogado (grave) | Trocar de profissional. Recolher autos. Não assinar nada pressionado |
| Sinal no cartório | Reclamar à corregedoria do TJ estadual |
| Sinal na contraparte (família) | Reportar ao seu advogado; pedir medidas cautelares se cabível |
| Suspeita de crime (sonegação, falsidade, ameaça) | BO + comunicação ao MP, sem dispensar advogado |
| Suspeita de fraude tributária | Não compactuar; consultar contador/advogado tributarista |

## SEGUNDA OPINIÃO — quando buscar

- Antes de assinar acordo de partilha de patrimônio relevante
- Antes de aceitar herança aparentemente "menor" do que deveria
- Antes de renunciar a direito (cota hereditária, meação, pensão)
- Antes de outorgar procuração com poderes amplos
- Quando o advogado promete demais ou explica de menos
- Quando o caso muda de rumo sem justificativa clara

**Segundas opiniões custam pouco e podem evitar perdas grandes**. Não é desrespeito ao primeiro advogado — é prudência.

## ASSISTÊNCIA GRATUITA

Se não puder pagar advogado:

- **Defensoria Pública Estadual** — atende causas cíveis, família, sucessões para quem comprova hipossuficiência
- **NPJ (Núcleos de Práticas Jurídicas)** das universidades — atendimento gratuito por estudantes supervisionados
- **OAB — Assistência Judiciária Gratuita** — algumas seccionais mantêm
- **Mediação no Tribunal** — Cejusc (Centro Judiciário de Solução de Conflitos) — gratuita em muitas comarcas
- **Cartórios — REURB-S** — gratuidade para regularização social