# Valeur locative et déductions immobilières

Imposition de l'usage propre d'un logement (LIFD art. 21 al. 1 let. b) et déductions associées.

## Principe (LIFD art. 21)

Le propriétaire qui occupe son logement (résidence principale ou secondaire) doit imposer une **valeur locative** correspondant au loyer qu'il pourrait obtenir sur le marché.

Base : valeur de marché objective (CO 269 → ATF 123 II 9).

## Méthodes d'estimation (LHID art. 7 al. 1)

Marge cantonale :

| Méthode | Cantons |
|---------|---------|
| Pourcentage de la valeur fiscale (cadastrale) | VD, FR, VS, NE |
| Cube / m² × tarif | ZH, BE |
| Marché de comparaison | GE |
| Modèle hédoniste | ZH (depuis 2009) |

## Proportion par rapport au marché

- **IFD** : 70 % à 100 % du loyer du marché (LIFD art. 21 al. 2 — non en dessous de 60 %).
- **Cantons** : entre 60 % et 70 % généralement (ATF 124 I 145 — minimum 60 %).

| Canton | Niveau cible |
|--------|--------------|
| GE | 60 % de la valeur de marché |
| VD | 65 % |
| FR | 70 % |
| NE | 70 % |
| VS | 70 % |
| ZH | 70 % (modèle hédoniste) |
| BE | 70 % |
| TI | 60-70 % |

## Réduction pour sous-occupation

Si le logement est manifestement trop grand (ex. couple âgé dans une villa familiale), réduction sur demande :

- VD, VS, FR : 10 à 30 %.
- GE : 5 à 20 %.

## Déductions admises

### Frais d'entretien (LIFD art. 32 al. 2)

Deux options chaque année :

| Option | Détail |
|--------|--------|
| **Forfait** | 10 % du loyer/VL si logement ≤ 10 ans ; 20 % au-delà |
| **Effectif** | Factures justifiées |

Choix annuel libre, mais **engagement par bien** (alternance d'année en année admise).

### Distinction entretien / plus-value

| Frais | Déductible ? |
|-------|--------------|
| Remplacement chauffage | Oui (entretien) |
| Installation chauffage à pompe à chaleur en remplacement de mazout | Oui (entretien + écologie) |
| Construction d'une terrasse supplémentaire | Non (plus-value, ajoute aux coûts d'investissement) |
| Réfection toiture | Oui |
| Rénovation cuisine complète | Mixte (entretien + amélioration) |
| Isolation thermique | Oui (favorable écologiquement — LIFD art. 32 al. 2) |
| Panneaux solaires (nouveaux) | Plus-value, mais déductibles depuis 2020 (LIFD art. 32 al. 2 let. c) |

### Investissements écologiques (LIFD art. 32 al. 2)

Depuis 2020 :

- Pompes à chaleur, capteurs solaires, isolation, fenêtres efficaces → déductibles sans distinction maintenance/plus-value.
- **Report sur 2 années** ultérieures possible si déduction excède le revenu (LIFD art. 32 al. 2 let. b).

### Intérêts hypothécaires (LIFD art. 33 al. 1 let. a)

Déduction des intérêts passifs jusqu'à :

```text
Rendement de la fortune privée + CHF 50'000
```

### Frais d'administration

Honoraires de gérance, taxe foncière (non) — selon canton.

## Stratégie de planification

### Lissage des grands travaux

Concentrer les rénovations majeures sur **une année** vs. **étaler** :

- Si revenu élevé une année → concentrer pour effacer le pic.
- Pour les retraités à revenu faible → étaler pour ne pas perdre la déduction (pas de report sauf écologie).

### Travaux avant vente

Travaux d'entretien peu avant vente : déductibles à l'impôt sur le revenu **et** majorent le prix de revient pour l'impôt sur les gains immobiliers (selon canton — pratique différenciée).

## Initiative populaire — suppression de la VL

Plusieurs initiatives parlementaires (2021-2026) visent à supprimer la valeur locative pour résidence principale, en supprimant en contrepartie certaines déductions. Réforme adoptée par les Chambres en 2024 mais soumise à votation populaire.

État au 2026 : statu quo en l'absence de décision finale — surveiller le Conseil fédéral.

## Sources

- [LIFD art. 21, 32, 33](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1991/1184_1184_1184/fr)
- [LHID art. 7](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1991/1256_1256_1256/fr)
- [ATF 123 II 9](https://www.bger.ch) — valeur locative
- [ATF 124 I 145](https://www.bger.ch) — minimum 60 %
- [Circulaire AFC n° 24 — économies d'énergie](https://www.estv.admin.ch)