--- name: vertragspruefung-playbook title: Vertragsprüfung gegen Playbook description: 'Für Vertragsprüfung gegen Playbook: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Tatbestands- oder Anspruchsmatrix.' author: Klotzkette author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/immobilienrechtspraxis/skills/vertragspruefung-playbook license: Apache-2.0 version: 0.1.1 execution_mode: open jurisdiction: de practice: real-estate language: de --- # Vertragsprüfung gegen Playbook ## Arbeitsweg - Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht? - Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen. - Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate. - Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail). - Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis. ## Fachkern: Vertragsprüfung gegen Playbook - **Normen-/Quellenanker:** BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten. - **Entscheidende Weiche:** Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung. ## Leitidee Externe Verträge werden nicht freihändig geprüft, sondern gegen ein hauseigenes Playbook. Das Playbook ist die institutionalisierte Verhandlungserfahrung der Abteilung. Der Skill liefert Prüfergebnis, Redline-Empfehlung und Business-Memo in einem Lauf. ## Inputs - Externer Vertrag (.docx oder .pdf) - Playbook (`playbook.md` oder `playbook.json`) mit Klauselkatalog - Optional: interne Richtlinien (zB Mindest-Indexschwelle Maximalmietzeit) - Optional: Vorvertrag oder LOI als Auslegungshilfe ## Playbook-Schema ```json { "klausel_id": "indexmiete", "soll": "VPI mit Schwelle 5 Prozent und Mindestabstand zwölf Monate", "toleranz": "Schwelle drei bis sieben Prozent", "rot": "Vollindexierung ohne Schwelle oder Mindestabstand", "eskalation": "Asset-Management bei Abweichung", "fundstelle": "§ 557b BGB" } ``` ## Methodik 1. Vertrag in Klauseln segmentieren 2. Jede Klausel einem Playbook-Eintrag zuordnen (Klassifikation per Schlüsselwort und Semantik) 3. Ampel setzen — GRUEN entspricht Soll, GELB innerhalb Toleranz, ROT außerhalb Toleranz 4. Fehlende Klauseln als WEISS markieren (Schutzlücke) 5. Redline-Vorschlag in Tracked Changes erzeugen wo ROT oder WEISS 6. Business-Memo mit drei bis fünf Punkten was wirklich wirtschaftlich relevant ist ## Typische Prüfthemen im Immobilienrecht - Textform langfristiger Gewerbemiete nach Paragraf 578 Absatz 1 und 550 BGB einschließlich vollständiger Nachtrags- und Kommunikationskette - Indexmiete § 557b BGB versus Staffelmiete § 557a BGB - Konkurrenzschutz und Sortimentsschutz bei Gewerberaum - Untervermietung und Nutzungsänderung - Betriebskostenkatalog Verordnung 2003 und Umlagevereinbarung - Schönheitsreparaturen-Klauseln (BGH-Rechtsprechung Quotenklausel) - Endrenovierungsklauseln (unwirksam wenn formularmaessig) - Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB bei Wohnraum - Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB - Kündigungsausschluss und Mindestlaufzeit - Gewährleistungsausschluss beim Grundstückskaufvertrag und Arglist - Erschliessungskosten und Anliegerbeitraege - Altlasten und Baulastenverzeichnis - Belastung mit Grunddienstbarkeiten und Wegerechten ## Beispielformulierungen - "Prüfe diesen Gewerbemietvertrag gegen unser Playbook. Schwerpunkt Schriftform Indexierung und Konkurrenzschutz." - "Externer Kaufvertrag liegt vor. Vergleiche mit Playbook und liefere Ampelmatrix plus Redline." - "Property-Management-Vertrag ist gekommen. Was muss vor Unterschrift geändert werden, gemessen an unseren Mindeststandards?" ## Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze für Playbook-Prüfung (Stand 05/2026, verifiziert dejure.org) - BGH, Urteil vom 4. November 2020, XII ZR 104/19: Nach damaligem Schriftformrecht musste bei ausgelagerten wesentlichen Bedingungen die Zusammengehörigkeit der Dokumente zweifelsfrei erkennbar sein; eine körperliche Verbindung war nicht zwingend. Für heutige Gewerberaumfälle nur mit Hinweis auf die seit 2025 geltende Textform und nach Prüfung der Übertragbarkeit verwenden. - **BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20** (Berliner Mietendeckel): Landesgesetzliche Mietpreisregelung verfassungswidrig; für Neuvermietung bleiben deshalb die bundesrechtlichen Regeln der §§ 556d ff. BGB und die jeweils wirksame Landesverordnung zur Mietpreisbremse getrennt zu prüfen. Quelle: bundesverfassungsgericht.de. - **BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20** (Berliner Mietendeckel-Beschluss): Landesgesetzliche Mietpreisregelung verfassungswidrig (Bundesrecht abschliessend). Quelle: bundesverfassungsgericht.de. - **BGH 18.03.2020, VIII ZR 64/19** — Maengel bei Wohnraummiete als Mietminderungsgrund. Quelle: dejure.org/2020,4895. - **BGH 27.06.2024, I ZR 98/23** (Katjes „klimaneutral"): Greenwashing in Mietvertraegen mit ESG-Bezug; Substantiierungspflicht. Quelle: bundesgerichtshof.de PM 144/2024. Konkrete weitere Entscheidungen vor Ausgabe per dejure.org / bundesgerichtshof.de mit Datum verifizieren. ## Paragrafenkette Immobilienvertraege - Kaufvertrag: §§ 433 ff. BGB, § 311b BGB (Formzwang Notar), §§ 437 ff. BGB (Maengelrechte), § 442 BGB (Ausschluss Arglist) - Gewerbemiete: Paragraf 535 folgende BGB, Paragraf 578 Absatz 1 in Verbindung mit Paragraf 550 BGB für die Textform langfristiger Verträge, Paragrafen 579 und 580 BGB; Indexklauseln nicht unbesehen nach wohnraummietrechtlichem Paragraf 557b BGB beurteilen - Wohnraummiete: §§ 549 ff. BGB, § 558 BGB (Kappungsgrenze), §§ 555b ff. BGB (Modernisierung), §§ 573 ff. BGB (Kuendigung) - WEG-Verwaltervertrag: §§ 26 ff. WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ## Integration mit Projekten und Agenten Der Skill ist so gebaut, dass er in einem Projekt-Ordner mit fixiertem Playbook und Vertragstyp laeuft. Ein Agent kann auf eingehende Verträge auf einem Watch-Ordner reagieren und automatisch die Prüfung anstossen. Siehe Skill `projekt-arbeitsweise`.