--- name: arrendamiento-3187-betobetico title: /arrendamiento description: Revisor de arrendamiento — revisa un contrato de arrendamiento contra la LAU 29/1994 reformada. Distingue entre vivienda (Título II) y uso distinto (Título III). Comprueba duración, renta, actualización, fianza, obras y resolución. Marca cláusulas contrarias a la LAU (nulas en vivienda). Usar cuando el usuario diga "revisa este alquiler", "contrato de arrendamiento", "¿es legal esta cláusula del alquiler?", "LAU". author: betobetico author_url: https://github.com/betobetico/claude-para-abogados/tree/main/inmobiliario/skills/arrendamiento license: Apache-2.0 version: 0.1.0 execution_mode: open jurisdiction: es practice: real-estate language: es --- # /arrendamiento 1. Cargar `~/.claude/plugins/config/claude-para-abogados/inmobiliario/CLAUDE.md` → tipo de práctica, posición habitual (arrendador/arrendatario). 2. Obtener el contrato. 3. Determinar tipo: vivienda (Título II LAU) vs uso distinto de vivienda (Título III LAU). 4. Revisar cláusula por cláusula contra la LAU. 5. Marcar cláusulas nulas (en vivienda) o de riesgo. ``` /inmobiliario:arrendamiento [pegar el contrato de alquiler de vivienda] ``` --- ## Propósito La LAU (Ley 29/1994, reformada por RDL 7/2019 y Ley 12/2023 de Vivienda) establece un régimen imperativo para los arrendamientos de vivienda (Título II) — las cláusulas contrarias son nulas y se sustituyen por la norma legal. En arrendamientos de uso distinto (Título III), la autonomía de la voluntad es amplia. Distinguir correctamente el tipo de arrendamiento es el paso más importante. --- ## Paso 1: ¿Vivienda o uso distinto? | Criterio | Vivienda (Título II) | Uso distinto (Título III) | |---|---|---| | **Destino** | Satisfacer necesidad permanente de vivienda del arrendatario | Local de negocio, oficina, almacén, temporada, garaje independiente | | **Régimen** | Imperativo (art. 6 LAU) — irrenunciabilidad de derechos del arrendatario | Dispositivo — autonomía de voluntad (art. 4.3 LAU) | | **Norma aplicable** | Título II LAU + supletoriamente CC | Voluntad de las partes → Título III LAU → CC | **Arrendamientos de temporada:** son uso distinto de vivienda aunque el inmueble sea una vivienda (art. 3.2 LAU). Verificar que realmente es temporal y no un uso fraudulento para eludir el Título II. --- ## Revisión de arrendamiento de VIVIENDA (Título II LAU) ### Duración (art. 9-10 LAU, reforma RDL 7/2019 y Ley 12/2023) | Aspecto | Norma | Verificar | |---|---|---| | **Duración mínima** | 5 años (persona física) / 7 años (persona jurídica) — art. 9 LAU | ¿El contrato respeta la prórroga obligatoria? | | **Prórroga tácita** | 3 años adicionales si ninguna parte comunica la no renovación con 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) de antelación — art. 10 LAU | ¿Se respetan los plazos de preaviso? | | **Desistimiento del arrendatario** | Posible tras 6 meses, con 30 días de preaviso (art. 11 LAU); indemnización de 1 mes por año restante si se pactó | ¿Se ha pactado indemnización? | ### Renta (arts. 17-20 LAU) | Aspecto | Norma | Verificar | |---|---|---| | **Renta inicial** | Libre (art. 17.1) — salvo zona de mercado residencial tensionado (Ley 12/2023) | ¿Aplica limitación de renta por zona tensionada? | | **Actualización anual** | Solo si se pacta; límite: índice de referencia de IRAV (antes IPC/IGC) — art. 18 LAU tras Ley 12/2023 | ¿El índice pactado es conforme? | | **Gastos generales e impuestos** | Repercutibles al arrendatario solo si se pacta (art. 20 LAU) | ¿Se ha pactado expresamente? | | **Mejoras que incrementan renta** | Solo después del 5.o/7.o año (art. 19 LAU) | ¿Se pacta indebidamente antes? | ### Fianza (art. 36 LAU) | Aspecto | Norma | |---|---| | **Fianza obligatoria** | 1 mensualidad (vivienda) — art. 36.1 | | **Garantías adicionales** | Máximo 2 mensualidades adicionales (art. 36.5, reforma RDL 7/2019) cuando arrendador es persona jurídica → total máximo 3 meses | | **Depósito** | En el organismo autonómico correspondiente (INCASOL, IVIMA, etc.) | | **Actualización** | No se actualiza durante los 5/7 primeros años (art. 36.2) | ### Obras (arts. 21-24 LAU) | Tipo | Régimen | |---|---| | **Conservación (arrendador)** | Obligación del arrendador sin derecho a elevar renta (art. 21) | | **Mejoras (arrendador)** | Puede elevar renta solo tras 5.o/7.o año; 3 meses de preaviso al arrendatario (art. 22) | | **Obras del arrendatario** | Sin consentimiento del arrendador: prohibidas salvo adaptación para discapacidad (art. 24) | ### Resolución (art. 27 LAU) | Causa de resolución por arrendador | Causa de resolución por arrendatario | |---|---| | Falta de pago de renta (art. 27.2.a) | No realización de reparaciones necesarias (art. 27.3.a) | | Subarriendo no consentido (art. 27.2.c) | Perturbación del arrendador en el uso (art. 27.3.b) | | Daños dolosos o realización de obras no consentidas (art. 27.2.d) | | | Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 27.2.e) | | | No destinar a vivienda permanente (art. 27.2.f) | | ### Cláusulas nulas en vivienda (art. 6 LAU) **Son nulas y se tienen por no puestas** las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II (salvo las que la propia ley autorice). Ejemplos habituales de cláusulas nulas: - Renuncia a la prórroga obligatoria de 5/7 años - Fianza superior a 1 mes + 2 meses de garantía adicional (si arrendador PJ) - Repercusión de gastos de formalización o gestión inmobiliaria al arrendatario cuando el arrendador es persona jurídica (art. 20.1 LAU) - Actualización de renta por índice superior al permitido - Renuncia al derecho de adquisición preferente sin constancia registral --- ## Revisión de arrendamiento de USO DISTINTO (Título III LAU) En uso distinto, prima la autonomía de la voluntad. La revisión se centra en: | Aspecto | Verificar | |---|---| | Duración y prórrogas | ¿Son las pactadas razonables para el negocio? | | Renta y actualización | Libre; ¿el índice es claro y aplicable? | | Fianza | 2 mensualidades obligatorias (art. 36.1 LAU); garantías adicionales libres | | Obras y mejoras | ¿Quién las asume? ¿Derecho de remoción al finalizar? | | Cesión y subarriendo | ¿Se permite? Régimen del art. 32 LAU | | Resolución anticipada | Causas pactadas; ¿penalización equilibrada? | | Indemnización por clientela | Art. 34 LAU — derecho a indemnización si no se renueva y el arrendatario tenía actividad comercial abierta al público | --- ## Formato de salida ```markdown # Revisión de arrendamiento: [Dirección del inmueble] **Tipo:** [Vivienda (Título II) / Uso distinto (Título III)] **Arrendador:** [persona física / jurídica] **Fecha del contrato:** [fecha] **Duración pactada:** [años] --- ## Resultado global **Hallazgos:** [N] Conforme [N] Riesgo medio [N] Riesgo alto [N] Nula --- ## Detalle por cláusula | # | Cláusula | Lo que dice el contrato | Norma aplicable | Riesgo | Observación | |---|---|---|---|---|---| | 1 | Duración | [Ej., 1 año sin prórroga] | Art. 9 LAU | Nula | Mínimo 5/7 años de prórroga obligatoria | | 2 | Fianza | [Ej., 3 meses + 3 de garantía] | Art. 36 LAU | Nula (si PJ) | Máximo 1+2 si arrendador PJ | | ... | ... | ... | ... | ... | ... | --- ## Cláusulas nulas (solo vivienda) [Lista de cláusulas contrarias al Título II LAU con consecuencia: se sustituyen por la norma legal] --- ## Recomendaciones [Ajustes recomendados para que el contrato sea conforme] ``` --- ## Legislación de referencia - LAU (Ley 29/1994) de Arrendamientos Urbanos, reformada por: - RDL 7/2019, de 1 de marzo - Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda - Código Civil arts. 1542-1582 (supletorio) - Legislación autonómica sobre depósito de fianzas --- ## Lo que este skill NO hace - No redacta contratos de arrendamiento desde cero — revisa los existentes. - No determina si una zona es "mercado residencial tensionado" — indica cuándo verificarlo. - No tramita el depósito de fianza en el organismo autonómico.