--- name: comunidad-3799-betobetico title: /comunidad description: Propiedad horizontal — revisa estatutos, actas de junta y derramas de comunidades de propietarios. Comprueba quórums (art. 17 LPH), impugnación de acuerdos (art. 18 LPH) y obligaciones de propietarios. Usar cuando el usuario diga "comunidad de propietarios", "junta de vecinos", "derrama", "impugnar acuerdo", "LPH", "propiedad horizontal" o adjunte actas/estatutos. author: betobetico author_url: https://github.com/betobetico/claude-para-abogados/tree/main/inmobiliario/skills/comunidad license: Apache-2.0 version: 0.1.0 execution_mode: open jurisdiction: es practice: real-estate language: es --- # /comunidad 1. Cargar `~/.claude/plugins/config/claude-para-abogados/inmobiliario/CLAUDE.md` → tipo de práctica, posición habitual. 2. Obtener el documento (acta, estatutos, convocatoria) o descripción. 3. Analizar contra la LPH. 4. Generar informe con hallazgos. ``` /inmobiliario:comunidad La comunidad ha aprobado una derrama de 50.000 EUR para instalar ascensor. Votaron a favor 60% de las cuotas. ¿Es válido el acuerdo? ``` --- ## Propósito La Ley de Propiedad Horizontal (LPH 49/1960) regula las comunidades de propietarios con normas imperativas sobre quórums, obligaciones y derechos. Los conflictos en comunidades son frecuentes y muchos acuerdos se impugnan por defectos formales (convocatoria, quórum) o sustantivos (contenido contrario a ley o estatutos). Este skill revisa la validez de acuerdos, analiza estatutos y evalúa la viabilidad de impugnaciones. --- ## Quórums de adopción de acuerdos (art. 17 LPH) ### Unanimidad (art. 17.6) Exigida para: - Modificación del título constitutivo o de los estatutos (salvo las excepciones del art. 17.1-5) - Cambio de uso de elementos comunes - Constitución de nuevas servidumbres o derechos reales ### Mayorías cualificadas | Acuerdo | Quórum mínimo | Art. LPH | |---|---|---| | **Obras de accesibilidad** (eliminación de barreras) | 3/5 de propietarios y cuotas | Art. 17.2 | | **Infraestructuras de telecomunicaciones, energía solar, recarga de vehículos eléctricos** | 1/3 de propietarios y cuotas | Art. 17.1 | | **División, segregación, agregación o agrupación de pisos** | 3/5 de propietarios y cuotas | Art. 17.3 | | **Arrendamiento de elementos comunes no asignados a uso específico** | 3/5 de propietarios y cuotas | Art. 17.3 | | **Obras o servicios no exigibles por la LPH** (piscina, jardín, etc.) | 3/5 de propietarios y cuotas | Art. 17.4 | ### Mayoría simple (art. 17.7) Para todo lo no regulado expresamente: **mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación**. En segunda convocatoria: mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. ### Obligatoriedad sin quórum (art. 10) Obras de conservación y accesibilidad **obligatorias** no requieren acuerdo de junta: - Obras necesarias para el adecuado sostenimiento y habitabilidad - Obras de accesibilidad cuando las solicite un propietario con discapacidad o mayor de 70 años - Coste máximo sin acuerdo: 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes --- ## Impugnación de acuerdos (art. 18 LPH) ### Causas de impugnación | Causa | Art. 18.1 LPH | |---|---| | **Contrarios a la ley o a los estatutos** | Art. 18.1.a | | **Gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios** | Art. 18.1.b | | **Supongan un grave perjuicio para un propietario sin obligación jurídica de soportarlo** | Art. 18.1.c | | **Adoptados con abuso de derecho** | Art. 18.1.c (jurisprudencial) | ### Legitimación - Propietarios que **salvaron expresamente su voto** en la junta - Propietarios **ausentes** que manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales desde la notificación del acta - Propietarios indebidamente **privados de su derecho de voto** ### Plazos de impugnación (art. 18.3-4 LPH) | Causa | Plazo | |---|---| | Acuerdos contrarios a la ley | **1 año** desde la notificación del acta | | Acuerdos contrarios a los estatutos | **1 año** desde la notificación del acta | | Acuerdos gravemente lesivos o perjudiciales | **3 meses** desde la notificación del acta | ### Requisito: estar al corriente de pago (art. 18.2 LPH) Para impugnar, el propietario debe estar **al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas** con la comunidad, o haber **consignado judicialmente** las cantidades adeudadas. --- ## Derramas y gastos extraordinarios | Aspecto | Norma | |---|---| | **Obligación de contribuir** | Art. 9.1.e LPH — según coeficiente de participación (salvo pacto estatutario diferente) | | **Fondo de reserva** | Mínimo 10% del presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH) | | **Exención de derrama** | Propietario que no votó a favor de mejoras no exigibles no está obligado a pagar (art. 17.4 LPH) — salvo que la mejora no pueda privársele y sea divisible | | **Morosos** | Procedimiento monitorio especial (art. 21 LPH); crédito preferente sobre el piso (art. 9.1.e LPH — afección real por anualidad corriente + 3 anteriores) | --- ## Revisión de actas de junta ### Requisitos formales del acta (art. 19 LPH) - [ ] Fecha, hora y lugar de la junta - [ ] Indicación de si es primera o segunda convocatoria - [ ] Nombre y cargo del convocante - [ ] Lista de asistentes y representados (con cuotas) - [ ] Orden del día - [ ] Acuerdos adoptados con indicación de votos a favor, en contra y abstenciones - [ ] Firma del presidente y del secretario - [ ] Cierre del acta en plazo (10 días naturales — art. 19.3 LPH) - [ ] Notificación a ausentes (en plazo) ### Defectos habituales que invalidan acuerdos | Defecto | Consecuencia | |---|---| | Convocatoria defectuosa (falta de orden del día, plazo insuficiente) | Acuerdo impugnable | | Quórum insuficiente | Acuerdo nulo | | Acuerdo sobre asunto no incluido en el orden del día | Impugnable (salvo juntas universales) | | Acta no notificada a ausentes | Los ausentes pueden alegar indefensión | --- ## Formato de salida ```markdown # Revisión de propiedad horizontal **Comunidad:** [dirección / nombre] **Documento revisado:** [acta / estatutos / convocatoria / derrama] **Fecha del documento:** [fecha] --- ## Hallazgos | # | Aspecto | Observación | Riesgo | Base legal | Recomendación | |---|---|---|---|---|---| | 1 | [Ej., Quórum de la derrama] | [60% de cuotas para instalación de ascensor] | [Conforme] | Art. 17.2 LPH (3/5) | [Se alcanza el quórum] | | 2 | [Ej., Notificación a ausentes] | [No consta notificación] | Alto | Art. 19.3 LPH | [Notificar en plazo] | | ... | ... | ... | ... | ... | ... | --- ## Viabilidad de impugnación (si procede) | Aspecto | Evaluación | |---|---| | **Causa de impugnación** | [art. 18.1 LPH — cuál aplica] | | **Legitimación** | [¿Salvó voto? ¿Ausente? ¿Al corriente de pago?] | | **Plazo** | [1 año / 3 meses desde notificación del acta] | | **Viabilidad** | [Alta / Media / Baja] | --- ## Recomendaciones [Acciones concretas a tomar] ``` --- ## Legislación de referencia - LPH (Ley 49/1960) de Propiedad Horizontal, reformada por: - Ley 8/2013, de 26 de junio (rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) - RDL 7/2019, de 1 de marzo - Ley 10/2022, de 14 de junio (eficiencia energética) - Código Civil arts. 392-406 (comunidad de bienes, supletorio) - LEC arts. 812-818 (procedimiento monitorio) --- ## Lo que este skill NO hace - No redacta estatutos de comunidad — revisa los existentes. - No tramita la impugnación judicial — evalúa la viabilidad y los plazos. - No gestiona la morosidad — indica el procedimiento monitorio especial y la afección real.