# Bëllegen Akt — Crédit d'impôt sur acte d'acquisition

## 1. Définition

Le **« Bëllegen Akt »** (littéralement « bon marché acte ») est un crédit d'impôt sur les droits d'enregistrement et de transcription perçus lors de l'achat d'un logement au Luxembourg.

C'est l'**aide la plus importante** à l'accession à la propriété au Grand-Duché.

## 2. Cadre légal

- **Loi du 30 juillet 2002** modifiée
- **Loi du 22 mai 2024** (paquet logement) — doublement du plafond
- Articles applicables : art. 5 et 8 de la loi 2002

## 3. Montants 2025

| Période | Plafond crédit / personne |
|---|---|
| Avant 1er octobre 2024 | **20 000 €** |
| **À partir du 1er octobre 2024** | **40 000 €** |

Pour un **couple** acheteur conjoint : **2 × 40 000 = 80 000 €** de crédit max.

## 4. Conditions d'éligibilité

### Bénéficiaire
- **Personne physique majeure** (pas de société)
- Aucune condition de nationalité
- Aucune condition de revenu

### Bien
- Logement situé **au Luxembourg** uniquement
- Tout type : maison, appartement neuf, ancien
- Vente entre particuliers ou via promoteur

### Affectation
- **Résidence principale** de l'acquéreur
- Délai d'occupation effective :
  - **2 ans** si bien existant (ancien)
  - **4 ans** si bien neuf / VEFA
- Conservation **minimum 2 ans** sous peine de restitution proportionnelle

### Autres conditions
- Acte authentique chez notaire luxembourgeois
- Le crédit s'impute sur les **droits dus chez le notaire**, pas après-coup

## 5. Comment ça marche en pratique

### Étape 1 — Vérification éligibilité
Le notaire vérifie :
- Identité et capacité de l'acheteur
- Affectation à la résidence principale (engagement écrit)
- Caractère du logement
- Solde du crédit disponible (ne se renouvelle pas — droit unique par personne sur sa vie)

### Étape 2 — Calcul des droits dus
- Hors Lux-Ville : 7 % (6 % AED + 1 % transcription)
- Lux-Ville : 10 % (6 % + 3 % surtaxe communale + 1 % transcription)

### Étape 3 — Imputation du crédit
- Crédit imputé sur les droits dus
- Si crédit > droits → solde **non remboursé** mais reportable sur acquisition future (dans la limite du plafond)
- Si crédit < droits → solde à payer normalement

### Exemple — Couple, appartement neuf 800 000 € à Luxembourg-Ville

```
Droits bruts : 800 000 × 10 %       = 80 000 €
Crédit couple (2 × 40 000)          = 80 000 €
                                    ─────────
Droits à payer chez notaire         =      0 €
```

### Exemple — Personne seule, maison ancienne 600 000 € hors Lux-Ville

```
Droits bruts : 600 000 × 7 %        = 42 000 €
Crédit (1 × 40 000)                 = 40 000 €
                                    ─────────
Droits à payer                      =  2 000 €
```

### Exemple — Couple ayant déjà utilisé partiellement leur crédit

Si l'un des conjoints a déjà utilisé 15 000 € sur un précédent achat → crédit restant : 25 000 € (pour ce conjoint) + 40 000 € (pour l'autre) = 65 000 €

## 6. Restitution en cas de revente prématurée

Si le bien est revendu **avant 2 ans** d'occupation :
- Restitution **proportionnelle** du crédit reçu
- Sauf cas de force majeure (mutation professionnelle, divorce, décès, augmentation famille obligeant changement)

## 7. Extension 2024-2025 — Acquisition pour mise en location (LCA)

**Loi du 22 mai 2024** — extension temporaire :

- Bénéfice du Bëllegen Akt étendu aux **acquisitions pour mise en location dans le secteur du logement abordable (LCA — Logement Conventionné Abordable)**
- Période : du **1er octobre 2024 au 30 juin 2025** (date d'acte authentique)
- Plafond : **20 000 € par personne**
- Conditions :
  - Logement neuf
  - Mise en location dans les 6 mois après livraison
  - Conventionnement avec opérateur public agréé (Fonds du Logement, SNHBM, communes…)
  - Loyer plafonné selon barème social
  - Conservation 20 ans sous régime LCA

## 8. Articulation avec autres aides logement

Compatibilité :
- ✅ **Prime de construction / d'acquisition** (jusqu'à 12 000 € selon revenus)
- ✅ **Prime d'épargne-logement**
- ✅ **TVA-logement 3 %** (sur travaux dans les 2 ans)
- ✅ **Prime énergie / climat** (rénovation énergétique)
- ⚠️ **Subvention d'intérêt** : sous conditions de cumul (vérifier avec le notaire)

## 9. Cas particuliers

### Achat en SCI / société
❌ Le Bëllegen Akt est **réservé aux personnes physiques**. Achat via SCI ou SARL → pas de crédit.

### Bail emphyteotique / droit de superficie
- Régime spécifique selon le montage
- Souvent droits réduits sur la part « droit » (vs propriété pleine)

### Pacte de préférence / promesse de vente
- Pas de droits dus à la promesse
- Crédit applicable uniquement à l'acte authentique

### Acquisition par mineur
- ❌ Mineur : pas éligible
- L'acquisition au nom d'un mineur (par parents) ne donne pas droit au crédit du parent

## 10. Démarches notaire

1. Soumettre identités et justificatifs aux notaires (carte d'identité, matricule national)
2. Signer un **engagement d'occupation** comme résidence principale
3. Vérifier le solde du crédit auprès de l'AED (reporting)
4. Le notaire procède au calcul et au paiement net des droits

## 11. Liens

- Loi du 30 juillet 2002 : https://eli.legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/2002/07/30
- Loi du 22 mai 2024 (paquet logement) : https://eli.legilux.public.lu (chercher 22/05/2024)
- Guichet citoyens : https://guichet.public.lu/fr/citoyens/logement/financement-aides/aides-fiscales.html
- AED — droits d'enregistrement : https://pfi.public.lu/fr/professionnels/successions.html

## 12. Conseil pratique

⚠️ **Toujours faire calculer en amont** par le notaire le montant exact des droits et du crédit applicable. Les paramètres (Lux-Ville ou non, état civil, déjà-utilisé) influencent fortement le résultat final.

Demander un **devis détaillé** notaire incluant :
- Honoraires notariaux (cf. tarif réglementé)
- Droits d'enregistrement bruts
- Crédit Bëllegen Akt imputé
- Droit de transcription
- TVA sur honoraires
- Débours (cadastre, RESA, certificats)