# Assemblée générale de copropriété — déroulement pratique

## 1. Avant l'AG (préparation)

### J-90 à J-60
- **Préparer les comptes** annuels avec l'expert-comptable
- **Évaluer le budget prévisionnel** N+1
- Identifier les **points à voter** (renouvellements, travaux, contrats)
- Préparer les **devis** pour travaux votés (au moins 2 si > 1 500 €)
- Réunir le **conseil syndical** pour valider l'ordre du jour

### J-45 à J-30
- Rédiger l'**ordre du jour détaillé**
- Préparer la **convocation**
- Imprimer/préparer les **documents annexes**

### J-21 (au minimum)
- **Envoi de la convocation** par lettre recommandée AR (ou email si accord préalable)
- Documents joints :
  - Ordre du jour
  - Comptes annuels arrêtés
  - Budget prévisionnel
  - Devis et contrats à voter
  - Modèle de **pouvoir-procuration**
  - Formulaire **vote par correspondance**
  - Rapports du conseil syndical
  - Lieu, date, heure, modalités

### J-7
- Vérifier la **liste des présences attendues** (votes par correspondance reçus)
- Préparer la **feuille de présence**
- Préparer le **registre des votes**
- Calculer les **millièmes attendus** (quorum)

## 2. Le jour de l'AG

### Accueil (30 min avant)
- **Émargement** sur la feuille de présence
- Vérification des **pouvoirs** (un copropriétaire ne peut détenir plus de **3 procurations** — règle usuelle, à vérifier dans le règlement)
- Distribution des bulletins de vote
- Préparation du procès-verbal en direct

### Ouverture de la séance

#### 1. Vérification du quorum
- **Pas de quorum minimum légal** au Lux pour la majorité simple (13ter)
- Mais quorum requis pour majorités absolue (>50 % millièmes représentés à un moment) et double majorité

#### 2. Désignation des organes de la séance
- **Président** : généralement le syndic ou un copropriétaire désigné
- **Secrétaire** : copropriétaire désigné (souvent membre du conseil syndical)
- **Scrutateur(s)** : 1 ou 2 copropriétaires pour vérifier les votes

#### 3. Lecture et adoption de l'ordre du jour
- Vérification que tous les points convoqués sont à l'ordre du jour
- **Aucun nouveau point ne peut être ajouté** sans unanimité

### Déroulement des points

Pour chaque point :
1. **Présentation** par le syndic (contexte, propositions, devis)
2. **Discussion** : questions des copropriétaires
3. **Annonce de la majorité requise** par le président
4. **Vote** :
   - Public à main levée par défaut
   - Secret si un copropriétaire en fait la demande
   - Vote nominatif inscrit au registre
5. **Comptage** par scrutateurs
6. **Annonce du résultat** (Pour / Contre / Abstention)
7. **Inscription au PV** :
   - Texte de la résolution
   - Résultat du vote
   - **Mention nominative** des copropriétaires opposants ou s'abstenant (essentielle pour droit de contestation)

### Points typiques de l'AG annuelle

1. **Approbation du procès-verbal de la précédente AG** (majorité simple)
2. **Présentation et approbation des comptes annuels** (majorité simple)
3. **Quitus au syndic** pour sa gestion (majorité simple)
4. **Approbation du budget prévisionnel** N+1 (majorité simple)
5. **Vote des appels de fonds** (montant, échéances) (majorité simple)
6. **Renouvellement / désignation du syndic** (majorité simple, mandat 3 ans max)
7. **Renouvellement du conseil syndical** (majorité simple)
8. **Décisions relatives au fonds de travaux** (majorité simple ou absolue selon nature)
9. **Travaux et investissements** (majorité variable selon nature)
10. **Modifications du règlement** (majorité variable selon impact)
11. **Renouvellement des contrats** (assurance, ascenseur, conciergerie) (majorité simple)
12. **Questions diverses** (informatives, sans vote possible si non convoquées)

## 3. Après l'AG

### J+1 à J+15 — Procès-verbal
- **Rédaction du PV** par le secrétaire
- Mention détaillée :
  - Date, heure, lieu
  - Liste des présents et représentés
  - Quote-parts représentées
  - Texte des résolutions et résultat du vote
  - **Opposants nominatifs**
  - Décisions prises
  - Remarques et observations
- **Signature** : président + secrétaire + scrutateur(s)

### J+15 à J+30 — Notification
- **Envoi du PV** à tous les copropriétaires (présents, représentés et absents)
- Lettre recommandée AR ou email si accord
- Le délai de **contestation de 60 jours** court à partir de la **notification** au copropriétaire

### Mise en œuvre des décisions
- Engagement des travaux votés
- Renouvellement / signature des contrats
- Mise en place des appels de fonds aux échéances décidées
- Reporting au conseil syndical

## 4. Procuration et pouvoirs

### Modèle de pouvoir
```
Je soussigné(e) [Nom Prénom],
copropriétaire du lot n° [X] de la résidence [Y]
sis [adresse],
représentant [N] millièmes,

donne pouvoir à : [Nom Prénom mandataire]
de me représenter à l'assemblée générale du [date]
à voter en mon nom sur tous les points à l'ordre du jour
selon les directives suivantes :
[directives ou « blanc-seing »]

Date :
Signature :
```

### Limites
- Maximum **3 procurations** par mandataire (usage, à vérifier règlement)
- Le syndic ne peut pas être mandataire d'un copropriétaire (conflit d'intérêts)
- Mandataire doit être copropriétaire ou membre du conseil syndical

## 5. Vote par correspondance (loi 2019)

### Principe
- Permet à un copropriétaire absent de voter sans procuration
- Bulletin écrit envoyé au syndic **avant ou pendant** l'AG
- Compte comme **voix exprimée**

### Bulletin
Pour chaque point à voter :
- ☐ Pour
- ☐ Contre
- ☐ Abstention

### Cas spécifiques
- Si le point est **modifié** en AG → vote correspondance non valide pour le point modifié
- Le copropriétaire votant par correspondance est considéré **présent** pour le calcul des majorités

## 6. AG extraordinaire

### Quand ?
- À l'initiative du syndic en cas d'urgence (sinistre, décision urgente)
- À la demande de copropriétaires représentant **au moins 1/4 des millièmes** (le syndic doit alors convoquer dans les 30 jours)

### Modalités
- Mêmes règles que AG ordinaire (convocation 21 jours, ordre du jour détaillé, etc.)
- Sujet limité à l'urgence ou à la demande

## 7. Outils digitaux (pratique 2025)

### Plateformes syndic
- **VillageWise**, **Cohabitat**, **Syndic en ligne** (plateformes Lux)
- Visioconférence pour AG (loi 2019 le permet)
- Vote électronique sécurisé

### Documentation
- Mise à disposition d'un **espace partagé** sécurisé
- Comptes, contrats, PV en ligne
- Suivi des appels de fonds par copropriétaire

## 8. Erreurs fréquentes à éviter

❌ Convoquer en moins de 21 jours
❌ Voter sur un point non inscrit à l'ordre du jour
❌ Oublier de mentionner les opposants nominativement au PV
❌ Présenter des comptes non audités par le conseil syndical
❌ Engager des travaux non urgents sans vote
❌ Confondre majorités (simple vs absolue vs double)
❌ Ne pas notifier le PV à un copropriétaire absent (le délai de contestation ne court pas)

## 9. Modèle de PV

Voir `templates/pv-ag-copropriete.md` pour un modèle complet.

## 10. Conseil

Pour des AG efficaces :
- **Préparation soignée** des dossiers (lever les questions techniques en amont avec le conseil)
- **Présentation pédagogique** des comptes (graphiques, comparaisons)
- **Modération ferme** des débats (1 min par intervention)
- **Synthèse claire** avant chaque vote
- **Numérisation** progressive des process