# Recouvrement des charges et contentieux — copropriété

## 1. Cadre légal

- **Loi du 16 mai 1975** mod. — art. 21 (privilège du syndicat)
- **Code civil** — articles relatifs au recouvrement
- **Nouveau Code de procédure civile** Lux — voies d'exécution

## 2. Phases du recouvrement amiable

### Phase 1 — Lettre de relance simple
- **À J+15** après échéance impayée
- Lettre courtoise rappelant l'échéance
- Mention du montant dû et nouvelle date limite
- Pas de frais facturés au copropriétaire

### Phase 2 — Mise en demeure
- **À J+45 à J+60**
- Lettre **recommandée avec AR**
- Mentions obligatoires :
  - Identification du copropriétaire et du lot
  - Détail des sommes dues (capital, intérêts, frais)
  - Délai pour s'exécuter (généralement 15 jours)
  - Conséquences en cas de non-paiement
- Frais (10-30 €) facturables au copropriétaire si prévus au règlement
- Calcul des **intérêts de retard** à partir de la mise en demeure (taux légal ou contractuel)

### Phase 3 — Sommation par huissier
- **À J+90**
- Acte d'huissier (sommation de payer)
- Frais d'huissier 100-200 € à charge du débiteur
- Dernier avertissement avant procédure judiciaire

## 3. Phases du recouvrement judiciaire

### Phase 4 — Citation au tribunal
- Tribunal compétent : **Justice de Paix** (créances < 15 000 €) ou **Tribunal d'arrondissement** (> 15 000 €)
- Procédure simplifiée si créance non contestée : **ordonnance de paiement européenne** ou **procédure d'injonction**

### Phase 5 — Jugement / Ordonnance
- Délai obtention : 1 à 6 mois selon procédure
- Condamnation du copropriétaire à payer + intérêts + frais

### Phase 6 — Exécution forcée
- **Saisie sur compte bancaire** (saisie-arrêt entre les mains de la banque)
- **Saisie sur salaire** (signification à l'employeur)
- **Saisie mobilière** (huissier au domicile)
- **Saisie immobilière** sur le lot lui-même → vente forcée

## 4. Privilège immobilier du syndicat (art. 21)

### Définition
- **Garantie légale** du syndicat sur le lot du copropriétaire défaillant
- S'inscrit sur le bien à la **Conservation des hypothèques**
- Permet d'obtenir paiement par préférence sur le prix de vente du lot

### Inscription
- Acte par le syndicat (avocat ou huissier)
- Conditions :
  - Créance certaine, liquide, exigible
  - Notification préalable au copropriétaire
- Coût : ~150-300 € (frais inscription Conservation)

### Effet
- Prend rang à la date d'inscription
- Permet la vente forcée si paiement non obtenu
- Désinscription après paiement intégral

### Avantage stratégique
- Pression sur le copropriétaire (vente impossible sans levée du privilège)
- Sécurise le syndicat sur le long terme
- Souvent suffit à débloquer la situation

## 5. Procédure de saisie immobilière

### Conditions
- Créance liquide, certaine, exigible
- Privilège ou hypothèque inscrit
- Tentatives amiables épuisées
- Représentation par avocat obligatoire

### Étapes
1. **Commandement valant saisie** par huissier
2. Dépôt du **cahier des charges** au tribunal
3. Audience d'**adjudication** (vente aux enchères publiques)
4. Distribution du prix : créanciers privilégiés en priorité
5. Le syndicat récupère son dû + frais

### Durée
- 12 à 24 mois en moyenne
- Coût total 5 000 à 15 000 € (avancés par syndicat, récupérés sur prix)

## 6. Plan d'apurement

### Principe
- Accord amiable entre syndic et copropriétaire défaillant
- Échelonnement de la dette sur plusieurs mois
- Maintien du privilège (ne pas le lever tant que dette non éteinte)

### Conditions de validité
- Accord écrit signé
- Échéances précises avec dates
- Clause de **déchéance du terme** en cas de défaut (toute la dette devient immédiatement exigible)
- Approbation du **conseil syndical** (recommandé)

### Suivi
- Inscrit dans la comptabilité copropriété
- Suivi mensuel par le syndic
- Information au conseil syndical et à l'AG annuelle

## 7. Cas pratiques

### Cas 1 — Copropriétaire en difficulté temporaire
- Plan d'apurement court (3-6 mois)
- Pas de procédure judiciaire
- Pas d'inscription privilège (sauf si ancien défaut récurrent)

### Cas 2 — Copropriétaire récidiviste
- Mise en demeure systématique
- Inscription du privilège dès la première mise en demeure
- Procédure judiciaire dès J+90

### Cas 3 — Copropriétaire absent / introuvable
- Notification par voie d'huissier ou par voie de presse (Mémorial)
- Procédure judiciaire par défaut
- Délais allongés

### Cas 4 — Copropriétaire en faillite / surendettement
- Déclaration de la créance auprès du curateur
- Suivi de la procédure collective
- Recouvrement souvent partiel (au prorata des actifs)

### Cas 5 — Société copropriétaire en difficulté
- Vérifier la **solidité financière** de la société (RCS, comptes RESA)
- Si dissolution annoncée : déclaration créance au liquidateur

## 8. Droit de vote suspendu

### Règle
- Un copropriétaire **en retard de plus de 6 mois** sur ses charges peut voir son **droit de vote suspendu** en AG
- À condition que le règlement de copropriété le prévoit
- Suspension limitée aux décisions financières

### Mise en œuvre
- Notification écrite préalable
- Mention au PV de l'AG
- Levée automatique au paiement

## 9. Contentieux entre copropriétaires

### Litiges typiques
- Nuisances sonores / olfactives
- Dégâts des eaux entre lots
- Travaux non autorisés sur partie commune
- Modifications unilatérales du lot privatif

### Procédure
- **Médiation préalable** (Médiateur des affaires civiles et commerciales)
- Tentative amiable via syndic
- À défaut : tribunal d'arrondissement (juge des référés pour mesures urgentes)

### Rôle du syndic
- Constatation des faits
- Mise en demeure du copropriétaire fautif
- Engagement de la procédure si autorisé par AG
- Représentation du syndicat (pas des copropriétaires individuels)

## 10. Contestation des décisions d'AG

### Délai
- **60 jours** après notification du PV au copropriétaire

### Qui peut agir ?
- Copropriétaires **absents** à l'AG
- Copropriétaires **opposants** ayant fait inscrire leur opposition au PV

### Motifs recevables
- Défaut de convocation régulière
- Vote sur point non inscrit à l'ordre du jour
- Majorité non respectée
- Décision contraire au règlement / à la loi
- Abus de majorité

### Procédure
- Tribunal d'arrondissement
- Représentation par avocat obligatoire
- Décision : annulation de la résolution litigieuse

### Effet
- Annulation rétroactive (sauf droits des tiers de bonne foi)

## 11. Assurance protection juridique

- Souscription recommandée par le syndicat
- Couvre frais d'avocat et de procédure
- Coût : 200-500 € / an selon copropriété

## 12. Stratégie globale du syndic

### Préventif
- **Information claire** des copropriétaires sur les échéances
- **Prélèvement automatique** privilégié
- **Suivi mensuel** des paiements
- **Communication immédiate** au premier impayé

### Curatif
- **Réactivité** : mise en demeure à J+45 systématique
- **Privilège** : inscription dès J+90 sans paiement
- **Cohérence** : même traitement pour tous les copropriétaires (pas de favoritisme)
- **Documentation** : conserver toutes les preuves de relance

### Stratégique
- **Reporting** régulier au conseil syndical
- **Présentation annuelle** en AG des impayés
- **Provision pour dépréciation** des créances douteuses dans la comptabilité
- **Information au notaire** lors des ventes (état daté)

## 13. Liens utiles

- Loi 1975 mod. : https://eli.legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/1975/05/16/n1/jo
- Justice de Paix : https://justice.public.lu
- Médiateur des affaires civiles : https://www.mediation.lu
- Chambre des Huissiers : https://huissiers.lu