# État daté et état des charges — vente d'un lot

## 1. Définition

L'**état daté** est un document obligatoire que le syndic remet au **notaire** lors de la vente d'un lot de copropriété. Il informe l'acheteur de la situation financière du lot vendu vis-à-vis du syndicat.

## 2. Cadre légal

- **Loi du 16 mai 1975** modifiée — art. 14quater (introduit par loi 16 décembre 2019)
- Obligation à charge du syndic
- Délai : **30 jours** maximum après demande du notaire

## 3. Contenu obligatoire

### Section 1 — Identification
- Identification du lot (numéro, étage, description sommaire)
- Identification du copropriétaire vendeur
- Quote-part en millièmes des parties communes
- Identification de la copropriété (adresse, numéro RCS si applicable)

### Section 2 — Situation financière du vendeur

#### Solde au jour de l'état daté
- **Dettes** du vendeur envers le syndicat :
  - Charges courantes impayées
  - Appels de fonds non versés
  - Cotisations fonds de travaux dues
  - Pénalités de retard
- **Avances** du vendeur (trop-perçus à régulariser)

#### Charges courantes engagées non encore appelées
- Détail des charges du trimestre en cours
- Quote-part attribuable au lot
- Période concernée

### Section 3 — Décisions et travaux votés

#### Travaux votés en AG
- Liste des travaux décidés en AG
- Montant total budgétisé
- Quote-part attribuable au lot
- Échéancier des appels de fonds restants
- Mention si les travaux sont en cours, non commencés ou terminés

### Section 4 — Procédures en cours
- Litiges avec le copropriétaire vendeur
- Procédures de recouvrement engagées contre lui
- Contentieux de la copropriété pouvant impacter financièrement les copropriétaires

### Section 5 — Fonds de travaux
- Montant total du fonds de travaux constitué
- **Quote-part attribuable au lot** (selon millièmes)
- Mention que ce fonds **suit le lot** et n'est pas remboursable au vendeur

### Section 6 — Charges futures probables
- Travaux **non encore votés** mais **prévus** ou **inéluctables** (DPE défavorable, audit)
- À titre informatif

## 4. Procédure

### Demande
- Par le notaire chargé de l'acte (lettre ou email)
- Spécifie le lot concerné, l'identité des parties, la date prévue d'acte

### Délai du syndic
- **30 jours maximum** pour fournir l'état daté
- Sanction en cas de retard : responsabilité du syndic envers vendeur (préjudice si retard d'acte)

### Format
- Document écrit, signé par le syndic
- Copie au vendeur et au notaire
- Mise à jour si la signature est repoussée > 30 jours

## 5. Honoraires

- **À charge du vendeur** (usage et règlement de copropriété)
- Tarif libre mais usage : **200 à 400 € HT** + TVA 17 %
- Inscrit dans le règlement intérieur du syndic
- Ne peut être facturé à l'acheteur

## 6. Conséquences pour les parties

### Pour le vendeur
- Doit régler **avant l'acte** :
  - Toutes les dettes mentionnées
  - Les charges courantes engagées attribuables à sa période de propriété
- Sinon : retenue sur le prix de vente par le notaire (au profit du syndicat)

### Pour l'acheteur
- Devient redevable :
  - Des charges courantes **à compter du jour de l'acte**
  - Des appels de fonds pour travaux votés **non encore appelés** (si l'AG a eu lieu avant l'acte)
  - Du fonds de travaux attribué au lot (sans remboursement au vendeur)
- À considérer dans le **prix de négociation** (ajuster le prix si gros travaux à venir)

### Pour le syndic
- Doit notifier à l'acheteur dans les **15 jours** de la vente :
  - Convocation aux prochaines AG
  - Compte du nouveau copropriétaire
  - Coordonnées et règlement intérieur

## 7. Modèle simplifié (extrait)

```
ÉTAT DATÉ — RÉSIDENCE [NOM]
arrêté au [date]

Lot n° : [X]
Description : [appartement T3, 4ème étage, garage n°12]
Quote-part : [50 millièmes]
Vendeur : [Nom Prénom]
Acheteur : [Nom Prénom]
Date acte prévue : [date]

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1. SITUATION DU VENDEUR
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Charges restant dues au [date arrêté] :
  - Appel courant T1 2025          :    450 €
  - Régularisation 2024            :     85 €
  - Pénalités retard               :     12 €
                                   ────────
  Total dû                         =    547 €

Charges courantes engagées
non encore appelées :
  - Période 01/04 → date acte      :    300 €

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2. TRAVAUX VOTÉS NON ENCORE APPELÉS
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Réfection toiture (AG 15/03/2025) :
  Total : 60 000 € — Quote-part lot : 3 000 €
  Échéancier :  2 000 € au 30/06
                1 000 € au 30/09

Ravalement façade (AG 15/03/2025) :
  Total : 80 000 € — Quote-part lot : 4 000 €
  Échéancier : 4 000 € au 31/12/2025

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3. FONDS DE TRAVAUX
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Total du fonds : 25 000 €
Quote-part attribuable au lot
(50/1000) : 1 250 €
→ Suit le lot, non remboursable

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4. PROCÉDURES EN COURS
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Aucune procédure en cours.

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5. ÉLÉMENTS INFORMATIFS
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Audit énergétique programmé pour 2026.
Estimation DPE actuel : C.

[Signature et cachet du syndic]
```

## 8. Précautions pour l'acheteur

### Avant de signer le compromis
- Demander l'**état daté** ou au minimum :
  - Les **3 derniers PV d'AG**
  - Les **comptes annuels** des 2 dernières années
  - Le **règlement de copropriété** complet
  - Le **DPE collectif**
- Évaluer les **charges récurrentes** et travaux planifiés

### Vérifications spécifiques
- État du fonds de travaux et adéquation aux besoins
- Présence ou non d'un **plan pluriannuel de travaux**
- Conformité énergétique (audit si bâtiment ancien)
- Procédures en cours (impact financier potentiel)

### Négociation
- Prix ajustable selon :
  - Travaux à venir non couverts par fonds
  - Décote si copropriété mal gérée
  - Premium si fonds de travaux bien doté

## 9. État daté vs état hypothécaire vs état des charges

| Document | Émis par | Contenu |
|---|---|---|
| **État daté** | Syndic | Situation comptable du lot dans la copropriété |
| **État hypothécaire** | Conservation hypothèques | Charges réelles grevant le bien (hypothèques, privilèges) |
| **État des charges** | Syndic | Liste exhaustive et historique des charges |

L'**état hypothécaire** est demandé par le notaire au cadastre pour vérifier l'absence de charges occultes. L'**état daté** ne le remplace pas.

## 10. Liens utiles

- Loi 1975 mod. 2019 : https://eli.legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/1975/05/16/n1/jo
- Chambre Immobilière Lux : https://chambreimmo.lu
- Modèle complet : `templates/etat-date-copro.md`