# Fonds de travaux — obligation et gestion

## 1. Cadre légal

- **Loi du 16 décembre 2019** modifiant la loi du 16 mai 1975 sur la copropriété
- Article **14bis** : création obligatoire d'un fonds de travaux

## 2. Obligation

### Champ d'application
- **Toutes les copropriétés de plus de 5 lots** doivent constituer un fonds de travaux
- Copropriétés ≤ 5 lots : facultatif (mais recommandé)
- Constitution : à voter en AG (majorité absolue)

### Cotisation minimale
- **5 % du budget prévisionnel annuel** de fonctionnement
- L'AG peut décider d'un pourcentage supérieur
- Appel de fonds spécifique séparé du budget courant

### Affectation
- Travaux **non couverts par le budget annuel courant** :
  - Gros travaux de ravalement
  - Réfection toiture
  - Remplacement chaudière collective
  - Modernisation ascenseur
  - Travaux d'amélioration énergétique
  - Réparations structurelles
- **Pas pour entretien courant** ni petites réparations (budget annuel)

## 3. Gestion comptable

### Compte bancaire
- **Compte distinct** ou sous-compte dédié au fonds de travaux
- Au nom du syndicat des copropriétaires
- Idéalement compte épargne / livret rémunéré (intérêts au profit du syndicat)

### Comptabilité (cf. plan-comptable-copro.json)
- Compte **120** : fonds de travaux
- Compte **702** : appel de fonds — fonds de travaux
- Compte **681** : dotation aux provisions pour travaux

### Reporting annuel
- Présentation en AG du **solde du fonds**
- Détail des **mouvements** (cotisations, prélèvements, intérêts)
- **Recommandation d'utilisation** par le syndic et conseil syndical

## 4. Cotisations par copropriétaire

### Calcul
- Pondération par **millièmes** détenus
- Exemple : copropriété 1 000 millièmes, budget annuel 100 000 €, cotisation FdT 5 % = 5 000 € total
- Copropriétaire avec 50 millièmes : 50/1000 × 5 000 = **250 €**

### Fréquence
- Variable selon décision AG :
  - Annuelle (avec budget courant)
  - Trimestrielle
  - Mensualisée

### Suivi
- Inscription au compte du copropriétaire
- État individuel annuel obligatoire (loi 2019)

## 5. Caractère NON remboursable

⚠️ **Particularité importante** :

- Les sommes versées au fonds de travaux **suivent le lot**, pas la personne
- En cas de **vente** du lot :
  - L'acheteur **hérite** de la quote-part du fonds attribuée au lot
  - Le vendeur **NE peut PAS** demander remboursement
  - Mention obligatoire dans l'**état daté** fourni au notaire
- En cas de décès :
  - Les héritiers reçoivent le lot avec sa quote-part de fonds

### Conséquence pratique
- Le **prix de vente** du lot intègre généralement la valeur du fonds attribué (négociation)
- À défaut, le vendeur « offre » son fonds à l'acheteur

## 6. Décision d'utilisation

### Procédure
- Vote en **AG** selon la nature des travaux :
  - Travaux d'entretien courant : majorité simple
  - Travaux d'amélioration : majorité absolue
  - Travaux modifiant la structure : double majorité
- Devis présentés en AG
- Engagement par le syndic après vote

### Cas d'urgence
- Le syndic peut **engager le fonds** pour travaux d'urgence sans vote (sécurité, sinistre majeur)
- Justification obligatoire à l'AG suivante

## 7. Articulation avec budget courant

| Type | Budget annuel | Fonds de travaux |
|---|---|---|
| Eau, énergie, conciergerie | ✅ | ❌ |
| Petit entretien (plomberie, électricité courant) | ✅ | ❌ |
| Honoraires syndic, assurance | ✅ | ❌ |
| Ravalement, toiture | ❌ | ✅ |
| Remplacement chaudière | ❌ | ✅ |
| Modernisation ascenseur | ❌ | ✅ |
| Travaux énergétiques majeurs | ❌ | ✅ |

**Règle** : tout travail non récurrent et structurant utilise le fonds.

## 8. Optimisation fiscale du fonds

### Pas de déductibilité directe
- Les cotisations au fonds **ne sont pas déductibles** des revenus locatifs du copropriétaire bailleur
- Seuls les **travaux effectivement engagés** et payés sont déductibles (régime fiscal des revenus locatifs)

### Au moment du décaissement
- Lors de l'utilisation du fonds pour travaux, le copropriétaire bailleur peut déduire **sa quote-part** des travaux du revenu foncier (cat. 7 IRPP)
- À documenter avec facture détaillée et appel de fonds spécifique

## 9. Audits et contrôles du fonds

### Conseil syndical
- Peut consulter à tout moment le compte bancaire dédié
- Vérifie les mouvements et leur conformité aux décisions AG
- Rapport annuel à présenter en AG

### Réviseur d'entreprises
- Pas obligatoire pour copropriété (sauf taille très importante)
- Peut être demandé par AG pour mission ponctuelle

## 10. Bonnes pratiques

✅ **Anticiper** les gros travaux avec un **plan pluriannuel** (DPE collectif, audit énergétique)

✅ **Augmenter** la cotisation au-delà du minimum 5 % si gros travaux planifiés à 5-10 ans

✅ **Communiquer** régulièrement aux copropriétaires l'état du fonds et les projets

✅ **Placer** le fonds sur un **compte rémunéré** (BCEE, BIL, Spuerkees livret épargne)

✅ **Tenir une comptabilité analytique** distinguant clairement les flux

✅ **Ne PAS utiliser** le fonds pour boucher des trous de trésorerie courante

## 11. Cas particulier : nouvelle copropriété

### Constitution
- Lors de la **première AG** suivant la livraison de l'immeuble
- Vote du **règlement de constitution** du fonds (modalités, montants)
- Premier appel de fonds

### Promoteur
- Pas de dotation initiale obligatoire du promoteur (sauf clause de la VEFA)
- Recommandation : négocier une **dotation de démarrage** au compromis

## 12. Comparaison France-Luxembourg

| Aspect | France (loi ALUR) | Luxembourg (loi 2019) |
|---|---|---|
| Obligation | Copros > 10 ans | Copros > 5 lots |
| Min cotisation | 5 % budget | 5 % budget |
| Fonds suit le lot | ✅ | ✅ |
| Compte dédié | ✅ | ✅ |
| Vote modalités | AG majorité simple | AG majorité simple |

## 13. Liens utiles

- Loi 2019 (texte) : https://eli.legilux.public.lu (chercher 16/12/2019)
- Chambre Immobilière : https://chambreimmo.lu
- Modèle d'appel de fonds : voir `templates/appel-de-fonds-copro.md`