# Loi du 16 mai 1975 sur la copropriété — guide consolidé

## 1. Cadre légal

- **Loi modifiée du 16 mai 1975** portant statut de la copropriété des immeubles bâtis
- **Loi du 16 décembre 2019** — réforme majeure (transparence, fonds de travaux, syndic professionnel obligatoire, vote correspondance)
- **Règlement grand-ducal du 13 juin 1975** d'exécution

## 2. Champ d'application

S'applique à tout **immeuble bâti** divisé en lots :
- **Parties privatives** appartenant à un copropriétaire
- **Parties communes** détenues collectivement (toiture, escaliers, ascenseur, jardins, etc.)

Chaque lot est composé d'une **partie privative + une quote-part des parties communes** exprimée en **millièmes** (calcul selon surface, étage, exposition).

## 3. Documents fondateurs

### Règlement de copropriété
- Acte notarié obligatoire
- Définit :
  - Description des parties privatives et communes
  - Quote-parts en millièmes
  - Destination de l'immeuble (résidentiel, mixte, commercial)
  - Règles de jouissance (animaux, bruit, antennes)
  - Modalités de gestion et fonctionnement de l'AG
- Modifications : selon majorité (cf. tableau majorités)

### État descriptif de division (EDD)
- Décrit techniquement chaque lot
- Annexé au règlement de copropriété
- Publié à la Conservation des hypothèques

## 4. Organes de la copropriété

### Syndicat des copropriétaires
- **Pas de personnalité morale** au Lux (à la différence de la France)
- Mais représenté collectivement par le syndic
- Compte bancaire dédié obligatoire

### Assemblée générale (AG)
- Organe souverain de décision
- Convocation **annuelle minimum** par le syndic
- Réunit tous les copropriétaires (personnellement ou par procuration)
- Vote pondéré par les **millièmes** détenus (sauf décisions à majorité en nombre — 13quinquies)

### Syndic
- Mandataire élu par l'AG
- Représente le syndicat vis-à-vis des tiers
- Mandat **3 ans maximum** renouvelable
- Depuis 2019 : **syndic professionnel obligatoire** pour copropriétés > 10 lots (sauf vote unanime pour syndic bénévole)

### Conseil syndical
- Élu par l'AG (3 à 9 membres)
- Assiste et contrôle le syndic
- Pouvoirs étendus depuis 2019 : consultation libre des livres, recommandations, alerte

## 5. Décisions et majorités (cf. data/majorites-loi-1975.json)

### Majorité simple — art. 13ter
- Majorité des **voix exprimées des présents/représentés**
- Décisions courantes : approbation comptes, budget, élection conseil, gestion ordinaire

### Majorité absolue — art. 13quater
- Majorité absolue des voix de **tous les copropriétaires** (>50 % millièmes totaux)
- Travaux d'amélioration, modification mode calcul charges

### Double majorité — art. 13quinquies
- 2/3 des voix présentes/représentées **ET** majorité en **nombre** de copropriétaires
- Travaux modifiant la structure, aliénation parties communes, modifications majeures du règlement

### Unanimité — art. 13sexies
- Tous les copropriétaires sans exception
- Modification jouissance privative, modification répartition charges, démolition, construction nouvelle

## 6. Convocation et tenue de l'AG

### Délai de convocation
- **Minimum 21 jours** avant la date

### Mode
- Lettre recommandée avec AR au domicile élu de chaque copropriétaire
- OU email si chaque copropriétaire a accepté ce mode (loi 2019)

### Documents joints
- Ordre du jour détaillé
- Documents votés (devis, contrats, comptes)
- Modèle de pouvoir-procuration
- Formulaire vote par correspondance

### Vote par correspondance (introduit par loi 2019)
- Reçu **avant ou pendant** l'AG
- Compte comme voix exprimée
- Bulletin secret possible

### Procès-verbal
- Établi sous **15 jours** après l'AG
- Signé par le président, secrétaire, scrutateur
- Notifié à tous les copropriétaires
- Mention obligatoire des **opposants** et **abstentions** (pour droit d'action)

### Délai de contestation
- **60 jours** après notification
- Tribunal d'arrondissement
- Seuls les copropriétaires absents ou opposants ayant fait inscrire leur opposition au PV peuvent agir

## 7. Comptabilité (loi 2019)

### Compte bancaire dédié obligatoire
- Au nom du syndicat (et pas du syndic)
- **Interdiction de mutualisation** par le syndic professionnel
- Ouverture dans les **3 mois** de la prise de fonction du syndic

### Comptabilité analytique
- Distinguer charges par nature et par lot
- Communication annuelle de l'**extrait de charges individuel** au copropriétaire
- Approbation des **comptes annuels** en AG dans les **6 mois** après clôture exercice

### Présentation aux copropriétaires
- Comptes accessibles 15 jours avant l'AG
- Détail :
  - Compte de résultat de l'exercice
  - Bilan de la trésorerie
  - État du fonds de travaux
  - Liste des impayés et provisions
  - Budget prévisionnel N+1

## 8. Fonds de travaux (loi 2019)

- **Obligatoire** pour copropriétés de **plus de 5 lots**
- Cotisation minimale : **5 % du budget prévisionnel annuel**
- Provision pour gros travaux non couverts par budget courant
- **Non remboursable** au copropriétaire vendeur (suit le lot)
- Comptabilisé séparément (compte 120)

## 9. Travaux

### Travaux d'entretien courant
- Compétence du syndic dans le cadre du budget voté (majorité simple)
- Petites réparations urgentes : syndic peut engager sans vote

### Travaux votés en AG
- Devis présentés en AG (au moins 2 si > 1 500 € selon usage)
- Vote selon majorité requise (selon nature : ordinaire, amélioration, modification)
- Exécution sous responsabilité du syndic
- Réception : par syndic + conseil syndical idéalement

### Travaux d'urgence
- Le syndic peut engager les travaux **immédiatement** si urgence avérée (sécurité, sinistre)
- Doit justifier en AG suivante
- Engagement plafonné si non urgent

## 10. État daté (vente d'un lot)

Cf. `data/plan-comptable-copro.json` — section état daté.

### Obligation
- Le syndic doit fournir au notaire dans les **30 jours** d'une demande
- Honoraires syndic : **200-400 € HT** (à charge du **vendeur**)

### Contenu
- Solde du copropriétaire vendeur (créances/dettes)
- Charges courantes engagées non encore appelées
- Travaux votés non encore appelés
- Procédures en cours (recouvrement, contentieux)
- Fonds de travaux constitué et part attribuable au lot

### Conséquences pour l'acheteur
- Il devient redevable des charges à compter de la date d'acquisition
- Il hérite de la quote-part du fonds de travaux (ne peut pas se la faire restituer par le vendeur)
- Il doit recevoir copie du règlement de copropriété

## 11. Recouvrement des impayés

### Procédure usuelle
1. **Lettre de relance** amiable (J+30 après échéance)
2. **Mise en demeure** recommandée (J+60)
3. **Commandement de payer** par huissier (J+90)
4. **Saisie** sur le lot (procédure judiciaire)

### Privilège du syndicat
- **Privilège immobilier** sur le lot du copropriétaire défaillant (art. 21 loi 1975)
- Inscription à la Conservation des hypothèques
- Vente forcée possible

### Frais
- À charge du copropriétaire défaillant (acceptés par le règlement de copropriété)

## 12. Sanctions et responsabilités

### Syndic
- Responsabilité **civile** : assurance RC professionnelle obligatoire (loi 2019)
- Responsabilité **pénale** : abus de confiance, gestion frauduleuse
- Possibilité de **révocation à tout moment** par AG (majorité simple)

### Copropriétaire défaillant
- Charges restent dues (privilège immobilier)
- Intérêts contractuels (selon règlement)
- Frais de recouvrement à sa charge

## 13. Liens utiles

- Loi 16 mai 1975 (consolidée 2019) : https://eli.legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/1975/05/16/n1/jo
- Loi 16 décembre 2019 (réforme) : https://eli.legilux.public.lu (chercher 16/12/2019 copropriété)
- Chambre Immobilière Luxembourg : https://chambreimmo.lu
- Modèle convocation, PV : voir `templates/`