--- name: arrendamiento-betobetico title: /arrendamiento description: Revisor de arrendamiento — revisa un contrato de arrendamiento contra el régimen de arrendamientos panameño. Distingue entre arrendamiento de vivienda (régimen tutelado) y arrendamiento comercial/uso distinto. Comprueba duración, canon, actualización, depósito de garantía, mejoras y resolución. Marca cláusulas contrarias a la ley. Usar cuando el usuario diga "revisa este alquiler", "contrato de arrendamiento", "¿es legal esta cláusula del alquiler?", "arrendamiento". author: betobetico author_url: https://github.com/betobetico/claude-para-abogados-panama/tree/main/inmobiliario/skills/arrendamiento license: Apache-2.0 version: 0.1.0 execution_mode: open jurisdiction: pa practice: real-estate language: es --- # /arrendamiento 1. Cargar `~/.claude/plugins/config/claude-para-abogados/inmobiliario/CLAUDE.md` → tipo de práctica, posición habitual (arrendador/arrendatario). 2. Obtener el contrato. 3. Determinar tipo: arrendamiento de vivienda (régimen tutelado) vs arrendamiento comercial / uso distinto. 4. Revisar cláusula por cláusula contra la legislación de arrendamientos panameña. 5. Marcar cláusulas nulas o de riesgo. ``` /inmobiliario:arrendamiento [pegar el contrato de alquiler de vivienda] ``` --- ## Propósito En Panamá los arrendamientos de vivienda están sujetos a un régimen tutelado regulado por la **Ley 93 de 1973** ("por la cual se dictan medidas sobre los arrendamientos"), modificada por la Ley 28 de 1974 y la Ley 259 de 2021, que fija reglas imperativas de protección al arrendatario; las cláusulas contrarias se tienen por no puestas. El órgano competente es la **Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT**. Los arrendamientos comerciales o de uso distinto a vivienda también están alcanzados por la Ley 93 de 1973, y supletoriamente por el Código Civil de Panamá. Distinguir correctamente el tipo de arrendamiento es el paso más importante. > **Nota sobre umbrales de canon:** Históricamente la Ley 93 de 1973 excluía los arrendamientos de vivienda con canon superior a B/.150/mes (Decreto Ejecutivo 294 de 1994), dejándolos a libre contratación. Sin embargo, el Decreto Ejecutivo 145 de 2020 suspendió ese umbral y facultó al MIVIOT a conocer de todos los contratos sin distinción de monto. Por tanto, no debe afirmarse un umbral fijo vigente sin más; los locales comerciales también están regulados por la Ley 93 de 1973 (verificar en el texto oficial). --- ## Paso 1: ¿Vivienda (régimen tutelado) o uso distinto? | Criterio | Vivienda (régimen tutelado) | Uso distinto / comercial | |---|---|---| | **Destino** | Satisfacer necesidad de vivienda del arrendatario | Local comercial, oficina, depósito, temporada, estacionamiento independiente | | **Régimen** | Imperativo (protección al arrendatario) — irrenunciabilidad de derechos (Ley 93 de 1973) | Dispositivo — autonomía de la voluntad (Ley 93 de 1973 + Código Civil de Panamá) | | **Norma aplicable** | Ley 93 de 1973 (mod. Ley 28 de 1974 y Ley 259 de 2021) + supletoriamente Código Civil de Panamá | Ley 93 de 1973 y voluntad de las partes → Código Civil de Panamá | **Arrendamientos de temporada / amueblados de corto plazo:** suelen quedar fuera del régimen tutelado de vivienda. Verificar que realmente es temporal y no un uso fraudulento para eludir la protección del arrendatario. [verificar] --- ## Revisión de arrendamiento de VIVIENDA (régimen tutelado) ### Duración y prórroga | Aspecto | Norma | Verificar | |---|---|---| | **Duración mínima / prórroga** | Ley 93 de 1973 (verificar en el texto oficial) | ¿El contrato respeta la protección del arrendatario frente al desalojo? | | **Renovación** | Según pacto y ley aplicable [verificar] | ¿Se respetan los plazos de preaviso? | | **Desistimiento del arrendatario** | Según pacto y ley aplicable [verificar] | ¿Se ha pactado indemnización? | ### Canon de arrendamiento | Aspecto | Norma | Verificar | |---|---|---| | **Canon inicial** | Libre fijación, salvo límites del régimen tutelado [verificar] | ¿Aplica algún tope o control de canon? | | **Actualización** | Solo si se pacta, dentro de los límites legales [verificar] | ¿El criterio pactado es conforme? | | **Moneda** | Balboas (B/.) / dólares estadounidenses (USD) | ¿El canon está expresado en B/. o USD? | | **Gastos e impuestos** | Repercutibles al arrendatario solo si se pacta | ¿Se ha pactado expresamente? | ### Depósito de garantía | Aspecto | Norma | |---|---| | **Depósito de garantía** | Un (1) mes de canon (art. 13 de la Ley 93 de 1973, mod. Ley 259 de 2021) | | **Custodia del depósito** | Se consigna ante la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT (no lo retiene el arrendador); desde la Ley 259 de 2021 se canaliza por la banca estatal (art. 13 de la Ley 93 de 1973) | | **Devolución** | Al término del contrato, con intereses, descontando daños o cánones pendientes (Ley 259 de 2021) | ### Mejoras y reparaciones | Tipo | Régimen | |---|---| | **Conservación (arrendador)** | Obligación del arrendador mantener el inmueble en estado de servir al uso pactado (Código Civil de Panamá) | | **Mejoras (arrendador)** | Régimen según pacto y ley aplicable [verificar] | | **Obras del arrendatario** | Sin consentimiento del arrendador: en principio prohibidas; verificar excepciones [verificar] | ### Resolución / desalojo | Causa de resolución por arrendador | Causa de resolución por arrendatario | |---|---| | Falta de pago del canon [verificar] | Incumplimiento de reparaciones necesarias | | Subarriendo no consentido | Perturbación del arrendador en el uso | | Daños dolosos u obras no consentidas | | | Uso distinto al pactado / actividades ilícitas | | **Nota procesal:** El desalojo (desahucio / lanzamiento) en arrendamientos sujetos al régimen tutelado se tramita por vía gubernativa ante la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT, con reconsideración ante la propia Dirección y apelación ante el Ministro del MIVIOT antes de acudir a lo contencioso-administrativo (Ley 93 de 1973). ### Cláusulas nulas en vivienda (régimen tutelado) **Se tienen por no puestas** las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas imperativas del régimen tutelado. Ejemplos habituales de cláusulas de riesgo: - Renuncia anticipada del arrendatario a la protección frente al desalojo [verificar] - Depósito de garantía superior al permitido por la ley [verificar] - Repercusión de gastos de gestión o formalización al arrendatario cuando la ley no lo permite [verificar] - Actualización de canon por encima del límite legal [verificar] - Cláusulas de desalojo automático sin el debido proceso --- ## Revisión de arrendamiento de USO DISTINTO / COMERCIAL En uso distinto, prima la autonomía de la voluntad bajo el Código Civil de Panamá. La revisión se centra en: | Aspecto | Verificar | |---|---| | Duración y prórrogas | ¿Son razonables para el negocio? | | Canon y actualización | Libre; ¿el criterio es claro y aplicable? ¿Moneda en B/. o USD? | | Depósito de garantía | Libre pacto | | Obras y mejoras | ¿Quién las asume? ¿Derecho de remoción al finalizar? | | Cesión y subarriendo | ¿Se permite? Régimen según pacto y Código Civil de Panamá | | Resolución anticipada | Causas pactadas; ¿penalización equilibrada? | | Mejoras del local | ¿Quién paga la adecuación? ¿Reversión al arrendador? | --- ## Formato de salida ```markdown # Revisión de arrendamiento: [Dirección del inmueble] **Tipo:** [Vivienda (régimen tutelado) / Uso distinto - comercial] **Arrendador:** [persona natural / jurídica] **Fecha del contrato:** [fecha] **Duración pactada:** [años] --- ## Resultado global **Hallazgos:** [N] Conforme [N] Riesgo medio [N] Riesgo alto [N] Nula --- ## Detalle por cláusula | # | Cláusula | Lo que dice el contrato | Norma aplicable | Riesgo | Observación | |---|---|---|---|---|---| | 1 | Duración | [Ej., 1 año sin prórroga] | Ley 93 de 1973 | Riesgo | Verificar protección del arrendatario | | 2 | Depósito de garantía | [Ej., 3 cánones] | Art. 13 Ley 93 de 1973 (mod. Ley 259 de 2021) | Riesgo | El depósito es de un (1) mes y se consigna ante el MIVIOT | | ... | ... | ... | ... | ... | ... | --- ## Cláusulas nulas (solo vivienda) [Lista de cláusulas contrarias al régimen tutelado con consecuencia: se tienen por no puestas] --- ## Recomendaciones [Ajustes recomendados para que el contrato sea conforme] ``` --- ## Legislación de referencia - Ley 93 de 1973 (mod. Ley 28 de 1974 y Ley 259 de 2021) — medidas sobre los arrendamientos - Decreto Ejecutivo 145 de 2020 — suspensión del umbral de canon (sin distinción de monto) - Código Civil de Panamá — supletorio en lo no previsto por la Ley 93 de 1973 (verificar en el texto oficial; no hay artículo de remisión expreso) - MIVIOT (Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial) — Dirección General de Arrendamientos, autoridad competente en arrendamientos --- ## Lo que este skill NO hace - No redacta contratos de arrendamiento desde cero — revisa los existentes. - No determina si un canon queda dentro o fuera del régimen tutelado — indica cuándo verificarlo. - No tramita la consignación del depósito de garantía ante la autoridad de vivienda.