[← 回总目录](../README.md) # 15. 租房与买房 口径：金钱。租房的钱大头在押金和中介，买房的钱大头在利息和信息不对称。 ### 1. 押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同 - 成本：0 元；签约时多花十分钟 - 说人话：合同里没写进去的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。押金多少、什么时候退、什么情况下扣，签字前就得写在合同上。 - 收益：行政法规明文：「出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。」也就是说，合同里没写的理由，房东不能拿来扣你的钱 - 证据等级：A - 来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. - 备注：退租时和房东一起拍照录像，水电燃气读数、墙面地面都拍。押金被无故扣了，先找房屋租赁管理部门投诉，金额不大的走小额诉讼，见第 8 节 ### 2. 被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房 - 成本：0 元 - 说人话：房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或搬走，这是法规明令禁止的。遇上先报警，出警记录是后面主张损失时的证据，不要自己动手对抗。 - 收益：行政法规明文：「出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。」遇到这类情况先报警并留证，不要自己动手对抗 - 证据等级：A - 来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. - 备注：报警的目的是留下出警记录，这是后面主张损失的证据。同时通知房屋租赁管理部门 ### 3. 中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东 - 成本：0 元 - 说人话：按规定房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路、你租金白交还被房东赶走的机会。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。 - 收益：行政法规把「代收、代付住房租金、押金」列为房地产经纪机构的禁止行为。钱在中介手里过一道，就多一次卷款跑路的机会 - 证据等级：A - 来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. - 备注：付款前核对收款人是不是产权证上的名字，不是就问清楚并留书面授权。中介只收居间服务费 ### 4. 租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年 - 成本：0 元；查一次十几分钟 - 说人话：一次性付一年拿到的那点折扣，抵不上企业暴雷时押金和剩下十几个月房租一起没了。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还得你按月继续还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。 - 收益：行政法规要求转租经营的住房租赁企业「设立住房租赁资金监管账户并向社会公示」。一次性付一年拿到的那点折扣，抵不上企业暴雷时押金和剩余租金一起没的风险，尤其是同时签了租金贷的 - 证据等级：A - 来源：国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. - 备注：签约时看清有没有绑定贷款：如果是分期 App 放款给公寓、你按月还贷，那么公寓跑了你还要继续还。这种合同不签 ### 5. 房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬 - 成本：0 元 - 说人话：租期内房子被卖掉，租约照样有效，新房东要按原合同让你住到期满，不用搬也不用重新谈价。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据留好。 - 收益：民法典规定的「买卖不破租赁」：租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。新房东要按原合同履行到期满 - 证据等级：A - 来源：全国人大 (2020). 民法典（第七百二十五条）. - 备注：前提是你已经合法占有使用该房屋。所以合同、转账记录、入住时间的证据要留好 ### 6. 签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途 - 成本：0 元；查一次半小时 - 说人话：最常见的两种血本无归：租金付给了不是产权人的人，以及房子早已抵押给银行、随后被查封。签约前去不动产登记中心查一次产权和抵押，所有钱走转账并备注「某某房屋某月租金」，出纠纷时这就是直接证据。 - 收益：把租金付给非产权人、房子早已抵押给银行被查封，是最常见的两种血本无归。转账备注「某某房屋某月租金」在纠纷时就是直接证据 - 证据等级：C - 来源：作者经验，无直接文献；证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条 - 备注：产权信息可在当地不动产登记中心查询，房东本人到场或出具授权委托书。二房东转租要有原房东的书面同意 ### 7. 二手房让中介代收房款的，必须走中介在银行开的交易资金专用存款账户 - 成本：0 元；坚持走专户可能要跟中介多争几句 - 说人话：房款是几十万到几百万，是这本书里单笔金额最大的一件事。中介代收的，按规定必须走它在银行开的交易资金专用存款账户，不能微信转给经纪人个人。另外两处常被多收：两家中介合做一单只能收一份佣金，代办贷款、代办过户是另外的服务，要单独签合同并事先说清收费。 - 收益：规章明写：约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过其在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转——房款进的是受监管的专户，不是中介或某个经纪人的私人账户 - 证据等级：A - 来源：住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. - 备注：房款是几十万到几百万，是这本书里单笔金额最大的一件事，别用微信转给经纪人。另外两个常见的多收钱：两家中介联合做一单只能收一份佣金；代办贷款、代办过户属于另外的服务，要单独签合同并事先告知收费。所有款项走转账并备注用途，见本节上一条。 ### 8. 别租隔断房：最小出租单位是原设计的房间，厨房、卫生间、阳台不得住人 - 成本：0 元；代价是同样预算得住得远一点或者小一点 - 说人话：按规定最小的出租单位是原设计的房间，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能住人。隔断房被查处时搬家的是租客，押金和已付的租金往往要不回来；另外，租期内房东也不能单方面随意涨租。 - 收益：规章明写最小出租单位是原设计的房间，人均租住建筑面积不得低于当地规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；租期内出租人也不得单方面随意提高租金 - 证据等级：A - 来源：住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」 - 备注：违规隔断被查处时是租客搬家，押金和已付租金往往拿不回来。安全上也差：隔断墙常常堵掉逃生通道，一屋多人共用一条线路。看房时注意墙是不是后砌的、房间有没有窗、电表能不能承受这么多人。