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name: cap-rate-calculator
description: "부동산 수익률 계산기. profitability-analyst 에이전트가 투자 수익성을 정량 분석할 때 참조하는 공식과 모델. 'Cap Rate', '수익률 분석', 'DCF', '현금흐름 분석' 요청 시 사용. 단, 세무 상담이나 대출 심사는 범위 밖."
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# Cap Rate Calculator — 부동산 수익률 계산기

profitability-analyst 에이전트의 투자 수익성 분석 역량 강화.

## 핵심 수익률 지표

### Cap Rate (자본환원율)

```
Cap Rate = NOI / 매입가격 × 100

NOI (Net Operating Income) = 총 임대수입 - 운영비용
운영비용 = 관리비 + 수선유지비 + 보험 + 세금 + 공실손실

예시:
  매입가격: ₩10억
  연간 임대수입: ₩7,200만 (월 ₩600만)
  운영비용: ₩1,200만
  NOI: ₩6,000만
  Cap Rate: 6,000 / 100,000 × 100 = 6.0%
```

### Cap Rate 벤치마크 (한국 기준)

| 부동산 유형 | Cap Rate 범위 | 리스크 |
|-----------|-------------|--------|
| 오피스 (강남) | 3.5~4.5% | 낮음 |
| 오피스 (기타) | 4.5~6.0% | 중간 |
| 리테일 (상가) | 4.0~7.0% | 중간 |
| 주거 (아파트) | 2.0~4.0% | 낮음 |
| 물류/창고 | 5.0~7.0% | 중간 |
| 오피스텔 | 3.5~5.5% | 중간 |

### 임대수익률 (Gross Yield vs Net Yield)

```
Gross Yield = 연간 총 임대수입 / 매입가격 × 100
Net Yield = NOI / 매입가격 × 100

통상 Net Yield ≈ Gross Yield × 0.7~0.85
(운영비율 15~30%)
```

## 현금흐름 분석 (Cash Flow)

### 레버리지 수익률

```
Cash-on-Cash Return = 세전 현금흐름 / 자기자본 × 100

세전 현금흐름 = NOI - 연간 대출 원리금

예시:
  매입가격: ₩10억 (LTV 60% = 대출 ₩6억)
  자기자본: ₩4억
  NOI: ₩6,000만
  연간 원리금: ₩3,600만 (3.5%, 30년)
  세전 현금흐름: ₩2,400만
  Cash-on-Cash: 2,400 / 40,000 × 100 = 6.0%
```

### 월간 현금흐름 템플릿

| 항목 | 월 금액 | 연 금액 |
|------|---------|---------|
| (+) 임대수입 | ₩600만 | ₩7,200만 |
| (-) 공실 손실 (5%) | -₩30만 | -₩360만 |
| (-) 관리비 | -₩50만 | -₩600만 |
| (-) 수선유지비 | -₩20만 | -₩240만 |
| (-) 보험료 | -₩5만 | -₩60만 |
| (-) 재산세 | -₩15만 | -₩180만 |
| **(=) NOI** | **₩480만** | **₩5,760만** |
| (-) 대출 원리금 | -₩300만 | -₩3,600만 |
| **(=) 세전 현금흐름** | **₩180만** | **₩2,160만** |

## DCF (현금흐름 할인법)

```
부동산 가치 = Σ [NOI_t / (1+r)^t] + 잔존가치 / (1+r)^n

잔존가치 = NOI_{n+1} / Exit Cap Rate

변수:
  r: 할인율 (보통 8~12%)
  n: 보유 기간 (보통 5~10년)
  Exit Cap Rate: 매각 시 Cap Rate (보통 +0.5% 가산)

NOI 성장률 가정:
  보수적: 연 1~2% (물가 상승률)
  기본: 연 2~3% (임대료 인상)
  낙관적: 연 3~5% (지역 성장)
```

## 투자 시나리오 분석

### 시나리오 템플릿

| 항목 | 보수적 | 기본 | 낙관적 |
|------|--------|------|--------|
| 매입가 | ₩10억 | ₩10억 | ₩10억 |
| 초기 임대료 | ₩550만/월 | ₩600만/월 | ₩650만/월 |
| 공실률 | 10% | 5% | 3% |
| 임대료 상승 | 1%/년 | 3%/년 | 5%/년 |
| 5년 후 매각가 | ₩10.5억 | ₩12억 | ₩14억 |
| **5년 총 수익률** | **18%** | **42%** | **68%** |
| **연 평균 수익률** | **3.4%** | **7.3%** | **10.9%** |

## 투자 의사결정 기준

| 지표 | 투자 매력적 | 보류 | 기각 |
|------|-----------|------|------|
| Cap Rate | > 5% | 3~5% | < 3% |
| Cash-on-Cash | > 8% | 5~8% | < 5% |
| IRR | > 12% | 8~12% | < 8% |
| Payback | < 8년 | 8~12년 | > 12년 |
| DSCR | > 1.3 | 1.1~1.3 | < 1.1 |

## 품질 체크리스트

| 항목 | 기준 |
|------|------|
| 수익률 | Cap Rate + Cash-on-Cash + IRR |
| NOI 정확성 | 운영비 항목별 산출 |
| 레버리지 | 대출 조건 반영 |
| 시나리오 | 보수/기본/낙관 3개 |
| 벤치마크 | 유사 매물 비교 |
| 출구 전략 | 매각 시 Cap Rate 가정 |